Le propriétaire d'un bien immobilier devient résident français s'il remplit les conditions suivantes: séjourner plus de 183 jours dans le pays, le bien immobilier est leur résidence permanente ou ils ont un conjoint ou des enfants vivant en France. Même s'ils ne sont pas résidents, les propriétaires des biens immobiliers situés sur le sol français doivent également payer une série d'impôts.
En effet, si le propriétaire d'un bien immobilier en France tire de ces activités en France un revenu dépassant un certain montant, celui-ci est supposé déclarer ces revenus à l'administration fiscale française et à celle du pays d'origine du non-résident français, dans notre cas la Belgique. Ces revenus comprennent les intérêts bancaires et les revenus locatifs.
Un non-résident en France est redevable du paiement d'impôts en France et en Belgique. Cependant, un traité de double imposition protège la plupart des ressortissants belges et permet d'éviter de payer l'impôt deux fois sur leur propriété. Celui qui planifie de déménager de façon permanente en France devrait en informer l'administration fiscale belge avant de partir, et lui fournir les données relative à son emploi et à sa ou ses propriétés.
Il est à noter qu'en France, les impôts ne sont pas déduits au moyen d'un système de prélèvement à la source comme en Belgique. Ils sont payés l'année suivant l'année fiscale en question. Ces paiements peuvent se faire par tranches de 3 à 10 paiements anticipés, et l'imposition des personnes physiques est toujours estimée par le contribuable. L'impôt de résidents est collecté par la Direction Générale des Impôts alors que l'impôt des non-résidents est traité par le Centre des impôts des Non Résidents à Paris. Une fiche de déclaration des revenus peut être obtenue à partir du bureau d'impôts (qui peut aider les demandeurs à compléter leurs fiches)
Impôts fonciers
Basé sur la valeur locative moyenne d'une propriété, il y a deux types d'impôts locaux payables par des individus. La taxe foncière est l'impôt payé pour la propriété d'un terrain (construit ou non), que le contribuable réside ou pas en France. La taxe d'habitation est l'impôt résidentiel payé par les occupants, qui peuvent ou peuvent ne pas être les propriétaires. Tous les deux sont payés dans l'année qui suit la période de location. Les résidents retraités peuvent être exempts de payer ces impôts, de même que peuvent l'être les propriétaires de maisons neuves.
Impôt sur le revenu
Pour les résidents français, l'impôt sur le revenu, ou l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP), est prélevé sur le montant total des revenus perçus en France et à l'étranger. Il y a, cependant, un certain nombre mesures qui vous permettent d'obtenir un allégement fiscal d'impôts. Un impôt sur les revenus de capitaux, est à payer sur le revenu de propriété et de capital, aussi bien que sur l'intérêt payé sur des comptes bancaires. Pour le résident belge, l'impôt sur le revenu est perçu par l'administration fiscale belge. Le résident belge est tenu de déclarer dans sa feuille d'impôt le revenu locatif qu'il tire ou qu'il pourrait tirer, si le bien n'est pas loué, des biens immobiliers situés à l'étranger. Ce revenu locatif participera à la progressivité de l'impôt sur les revenus.
Les barèmes 2008 en France, de l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques portant sur le revenu net imposables 2007:
| Tranches de revenus 2007 (€) | Taux marginaux 2008 |
| Jusqu'à 5.687 | 0% |
| De 5.687 à 11.344 | 5,5% |
| De 11.344 à 25.195 | 14% |
| De 25.195 à 67.546 | 30% |
| Au-dessus de 67.546 | 40% |
Impôt sur les grandes fortunes
L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est un impôt français payé par les personnes détenant un patrimoine net supérieur à 770.000€ (seuil au 1er janvier 2008). Cet impôt redistributif est calculé sur le patrimoine, à un taux d'environ 1%, allant de 0,55% à 1,80%.
Particularité de l'ISF: c'est un impôt déclaratif et auto-liquidé. Il appartient aux personnes concernées de faire elles-mêmes une estimation détaillée de la valeur de leurs biens au 1er janvier, de calculer le montant de l'impôt et d'envoyer leur déclaration, accompagnée du chèque, à la Direction Générale des Impôts (DGI), et plus particulièrement au service des impôts des entreprises dont dépend leur domicile au 1er janvier, avant le 15 juin. Le fisc peut contrôler la déclaration et éventuellement effectuer un redressement pendant trois ans. En cas d'absence de déclaration ou d'omission d'un bien le délai de reprise est de six ans (depuis le 1er juin 2008).
Si vous êtes résident en France (résidence principale en France), tous les biens du foyer fiscal sont pris en compte (biens immobiliers, fonds de commerces, devises, etc.) sauf ceux expressément exonérés dans la liste présente dans le Code Général des Impôts, telles notamment les oeuvres d'art et antiquités. En cas de démembrement de propriété, L'usufruitier est redevable de l'impôt comme s'il en détenait la pleine propriété (article 885 G du CGI)..
Si vous êtes non-résident en France (résidence principale à l'étranger), les actifs financiers détenus en France (comptes bancaires, investissements) ne sont pas inclus, etseulement les propriétés seront prises en compte. Il est important de noter que la valeur des biens prise en compte est leur valeur nette, entendre valeur brute moins les dettes déductibles. La détermination de la valeur brute est effectuée par le déclarant, donc le contribuable, qui évalue lui-même la valeur de ses biens. Le Code Général des Impôts a tout de même prévu des règles d'évaluation pour guider le déclarant, celles-ci varient en fonction de la nature des biens à déclarer. Les biens immobiliers doivent être évalués à leur valeur vénale au 1er janvier de l'année de la déclaration. La valeur vénale signifiant au prix du marché.
Barème 2008 de l'ISF: Fractions de la valeur nette taxable du patrimoine.
| N'excédant pas 770.000€ | 0% | 0€ |
| Comprise entre 770.000 et 1.240.000€ | 0,55% | 0 à 2.585€ |
| Comprise entre 1.240.000 et 2.450.000€ | 0,75% | 2.585 à 11.660€ |
| Comprise entre 2.450.000 et 3.850.000€ | 1% | 11.660 à 25.660€ |
| Comprise entre 3.850.000 et 7.360.000€ | 1,30% | 25.660 à 71.290€ |
| Comprise entre 7.360.000 et 16.020.000€ | 1,65% | 71.290 à 214.180€ |
| Supérieur à 16.020.000€ | 1,80% | > 214.180€ |
L'impôt sur les grandes fortunes ne peut pas excéder 85% de votre revenu imposable net.
En 2007, Un bouclier fiscal a été progressivement mis en place pour que le total d'imposition formé par l'ISF, l'IRPP, la CSG et la CRDS n'excède pas 50% du revenu du contribuable. Ce dispositif se superpose au mécanisme de plafonnement propre à l'ISF. Cette réduction est limitée à 11.660€ ou à 50% de l'ISF (règle du "déplafonnement du plafonnement"). Seuls les redevables qui ont leur domicile fiscal en France au 1er janvier peuvent bénéficier du plafonnement.
Impôt sur les plus-values et frais de sécurité sociale
Il n'y a pas d'impôt sur le gain issu de la vente d'une résidence principale, mais il existe un impôt sur les plus-values immobilières réalisées sur des biens immobiliers autres que la résidence principale.
La plus-value est la différence constatée entre un "prix net de cession", d'une part, et un "prix d'acquisition", d'autre part.
Le prix net de cession: Il s'agit du prix réel stipulé dans l'acte de vente, majoré éventuellement de certaines charges et indemnités qui vous incombent normalement en qualité de vendeur et que vous auriez mises contractuellement à la charge de l'acquéreur, diminué des frais de cession: taxes (par exemple, la TVA nette payée si la vente est soumise à cet impôt) et des frais que vous avez supportés à l'occasion de la cession (commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée d'hypothèque...).
Le prix d'acquisition: "valeur d'acquisition" + les frais d'acquisition (honoraires, frais d'actes, TVA... peuvent être retenus pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5% du prix.) + les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration (soit pour leur montant réel justifié, soit forfaitairement pour un montant égal à 15% de la valeur d'acquisition) + les frais de voirie, réseaux et distribution.
Sur la plus-value ainsi déterminée, il est possible de pratiquer certains abattements:
a. abattement pour durée de détention: 10% par année de détention au-delà de la cinquième (les délais de possession doivent être calculés par période de 12 mois à compter de la date d'acquisition jusqu'à la date de cession);
b. abattement fixe: il est de 1.000€ et est effectué pour chaque cession. En cas de cession d'un immeuble détenu en indivision, cet abattement s'applique à la plus-value brute réalisée par chaque indivisaire quand bien même ils appartiennent au même foyer fiscal. En cas de cession d'un bien détenu par des époux, il est admis d'appliquer l'abattement dans les mêmes conditions que pour les biens détenus en indivision. Donc, 1.000€ si vous êtes le propriétaire unique de la propriété et 2.000€ si vous partagez la propriété avec votre partenaire.
Pour les résidents français, l'impôt sur la plus-value est égal à 27% et se calcul de la manière suivante:
| Taux de base de la taxe | 16,0% |
| Contribution Sociale Généralisée (CSG) | 8,2% |
| Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) | 0,5% |
| Prélèvement Social | 2,0% |
| Contribution additionnelle au prélèvement social | 0,3% |
| Total | 27,0% |
Les non-résidents ne payent que le taux de base de la taxe soit 16%.
Impôt sur les successions
La restructuration récente du Président Nicolas Sarkozy des lois françaises de l'impôt sur les successions (IHT) ont des répercussions significatives pour les personnes achetant une propriété en France. Dans la théorie, l'IHT est payé sur les capitaux globaux d'un résident français et les bénéficiaires payent l'impôt en fonction du lien avec le défunt. L'IHT est payable seulement sur la propriété française possédée par un non-résident. Les nouvelles règles sont d'application depuis août 2007 (loi TEPA) et sont comme suit:
La liste complète des nouveaux allégements est:
· suppression des droits de succession pour le conjoint survivant, que le couple soit marié ou pacsé;
· abattement pour les enfants: 150.000€;
· abattement pour les personnes handicapées quel que soit leur lien de parenté: 150.000€;
· abattement pour les frères et soeurs; l'abattement est en principe de 15.000€. Certaines successions entre frères et soeurs peuvent être exonérées de taxation à la triple condition:
· qu'il soit, au moment du l'ouverture de la succession, célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps,
· qu'il soit, toujours au moment de l'ouverture de la succession, âgé de 50 ans ou atteint d'une infirmité le mettant dans l'impossibilité de subvenir par son travail aux nécessités de l'existence,
· qu'il ait été constamment domicilié avec le défunt pendant les cinq années ayant précédé le décès.
· l'abattement de 7.500€ pour les neveux et nièces est augmenté et est étendu aux successions.
Aussi depuis la loi TEPA, il est possible pour une personne physique, résident belge, de transmettre un immeuble en France en franchise de droits de donation et de succession (ce qui est impossible en Belgique).
En vertu de la convention fiscale franco-belge, la transmission successorale d'un immeuble situé en France par une personne physique résident belge sera taxée en France.
Toutefois, la même convention prévoit également que la Belgique conserve le droit d'imposer le bien situé en France à condition d'imputer sur son impôt l'impôt payé en France afin d'éviter la double imposition.
Par conséquent, les héritiers du défunt, habitant du Royaume de Belgique, seront tenus de payer des droits de succession en Belgique sur la transmission d'un immeuble détenu par le défunt en France dans le cas où les droits en Belgique sont supérieurs aux droits supportés en France.
Pour plus d'information en matière de succession, n'hésitez pas à contacter un spécialiste belge pour vos investissements immobiliers en France.