Michel Deckers

Galeries publiques et non répertoriées

2011-02-17T02:20:00.000-08:00

Galeries publiques et non répertoriées

635.000 € Appartement a vendre au Lavandou - Haut Standing

2010-11-01T09:17:00.000-07:00

appartement a vendre de haut standing au Lavandou

2010-11-01T08:19:00.000-07:00

Decouvrez l agence de Michel Deckers à Bormes-les-Mimosas et au Lavandou

2009-12-31T06:37:00.000-08:00

FAQ 410: Le diagnostic technique : Risques Technologiques et Naturels (PPRT)

2009-11-26T14:29:00.000-08:00

Diagnostic immobilier - Les risques technologiques et naturels
Le vendeur d'un bien doit informer l'acquéreur de l'existence des risques, lorsque ce bien est situé :
Dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), prescrit ou approuvé
Ou dans une zone de sismicité définie par décret.
Un état des risques devra être annexé à toute promesse de vente ou d'achat et à tout contrat constatant la vente.
Le vendeur doit également avertir l'acquéreur des sinistres subis par l'immeuble pour lesquels il a reçu une indemnité d'assurance au titre des catastrophes naturelles de l'existence de cette installation. Lorsqu'une installation soumise à autorisation (installation classée) a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain doit informer l'acquéreur.
Pour le cas où le vendeur est l'exploitant de l'installation, il doit indiquer par écrit à l'acquéreur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques. L'acte de vente doit attester de l'accomplissement de cette formalité.
L'exploitant d'une installation classée doit également communiquer au propriétaire du terrain, un état à jour de la pollution des sols. Le dernier état réalisé est joint à toute promesse de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant la vente.
Ces obligations devront être remplies dans les quatre mois à compter de la publication des arrêtés préfectoraux, qui devra intervenir dans le délai d'un an à compter de la publication du décret du 15 février 2005, soit avant le 17 février 2006.
Diagnostic immobilier - Norme d'habitabilité
Norme d'habitabilité : L'expert va établir une mesure de la surface et inventorie les points de contrôle : étanchéité, canalisation, présence de sanitaires, surface supérieure à 14 m², ventilation, salubrité, équipement de l'immeuble et du logement.
C'est un état des lieux établissant la conformité du logement aux normes minimales d'habitabilité. Ce diagnostic immobilier permet le financement de l'achat d'un bien au moyen d'un prêt à taux 0.
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La complexité de l’immobilier requiert de nombreuses compétences que seul un professionnel qualifié de la région peut vous apporter. N’hésitez pas de contacter gratuitement Michel Deckers au +33 (0)6.33.32.98.35 ou par email : michel.deckers@wanadoo.fr Pour toutes questions concernant votre achat d’un bien immobilier à Bormes-les-Mimosas (83230) ou au Le Lavandou (83980)

FAQ 409: Le diagnostic technique - La Performance Energétique (DPE)

2009-11-26T14:23:00.001-08:00

Diagnostic de performance énergétique
Diagnostic de performance énergétique : loi de simplification du droit en date du 9 décembre 2004)
A compter du 1er juin 2006, l'acquéreur pourra demander au vendeur la production de ce diagnostic.
Il devra contenir notamment :
- la quantité d'énergie effectivement consommés ou estimés pour une utilisation normale du bien, - des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique.
Il n'aura qu'une valeur informative et sa durée de validité sera de 10 ans.
En outre, le vendeur doit fournir deux autres types d'informations relatives à la sécurité des piscines et à la superficie du logement.
Depuis quand ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE est obligatoire depuis le 1er novembre 2006 pour la vente et depuis le 1er juillet 2007 pour la mise en location.
Pourquoi ?
Le DPE est une information pour l’acquéreur et pour le locataire. Il renseigne notamment sur le coût énergétique d’un bien (chauffage, électricité…). L’objectif étant d’inciter à la réduction des émissions à effet de serre.
Certes, le DPE est informatif. Mais il n’en est pas moins obligatoire, même si pour l’heure il ne pèse aucune obligation à la charge du bailleur ou du vendeur pour faire procéder à des travaux avant la mise en vente ou en location.
En quoi ça consiste ?
Lors de la visite de l’expert a lieu une évaluation : est notée l’isolation du sol, du plancher, des murs. Est prise en compte la surface vitrée du logement et sont notés la ventilation, le type de chauffage… Grâce à toutes ces informations est établi un calcul de la consommation annuelle de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que le gaz à effet de serre. Et pour finir une note est donnée au logement de A à G. On considère qu’une bonne note correspond à C ou B.
Quelle est la valeur juridique du document que vous remettez au client ? Et que doit-il en faire ?
Le client doit remettre le diagnostic au notaire pour l’annexer au compromis de vente. A défaut, le compris de vente ne peux pas avoir lieu. Il est valable 10 ans.
Quel coût ?
Le coût varie dans une fourchette de prix large ; compter 90€ TTC pour un F1 à 150€ pour une maison de 200 m².
Que se passe-t-il en cas d’erreur de diagnostic ?
Pour l’instant rien n’est prévu par les textes. C’est à dire qu’aucune responsabilité n’est à rechercher du côté du diagnostiqueur en cas d’erreur de diagnostic.

FAQ 408: le diagnostic technique - Recherche des termites

2009-11-26T14:22:00.001-08:00

Diagnostic technique - La recherche de termites
Diagnostic termites et autres insectes xylophages (déjà obligatoire) : tout propriétaire vendeur d'immeuble bâti ou non, situé dans une zone à risque déterminée par arrêté préfectoral, doit faire effectuer des recherches, portant sur la présence éventuelle de termites, capricornes...
Le vendeur fournit à l'acquéreur un état parasitaire datant de moins de trois mois, lors de la signature de l'acte de vente.
À compter de l'entrée en vigueur des dispositions concernant le diagnostic technique, l'information sera fournie dans la promesse de vente.
À défaut d'avoir annexé l'état parasitaire, et en cas de présence de termites, l'acquéreur pourra agir en justice en garantie des vices cachés. En effet, dans ce cas, toute clause d'exonération du vendeur dans l'acte de vente serait nulle.
Depuis quand ?
Le diagnostic termite est obligatoire depuis juillet 2000. Mais toutes les communes ne sont pas soumises au diagnostic termites. Il faut qu’il y ait un arrêté préfectoral désignant les zones géographiques concernées, par département. Ce qui veut dire que vous ne devrez effectuer ce diagnostic que si le bien immobilier que vous proposez à la vente est situé dans une zone géographique ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral en ce sens.
Pourquoi ?
Ce diagnostic a été institué parce que la présence notamment de termites dans une habitation est susceptible de fragiliser considérablement son ossature (charpente, la toiture…) et qu’il est normal d’offrir la meilleure information sur le bien que l’on s’apprête à acheter.
Il vise donc à détecter la présence de termites ou d’autres insectes xylophages, c’est-à-dire des insectes mangeurs de bois.
Quelle est sa durée de validité ?
Puisqu’il permet de déterminer si le bien est sain au regard de la présence avérée ou non de parasites, la validité du diagnostic est courte : 6 mois maximum. En effet, s’agissant d’être vivant, un bien sain peut ultérieurement se retrouver colonisé par des termites. Il est donc impossible de délivrer un diagnostic pérenne allant au-delà.
Une fois le diagnostic effectué, le client doit le remettre au notaire afin qu’il l’annexe au compromis de vente.
Que se passe-t-il si le vendeur refuse de se soumettre à un tel diagnostic ?
En cas de refus du vendeur de se soumettre à un diagnostic permettant de déterminer la présence de termites dans son bien, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison de vices constitués pour les termites.
Quel coût ?
Le coût varie dans une fourchette de prix large ; comptez 85 € TTC pour un F1 à 130 € pour une maison de 200 m2.
Que se passe-t-il en cas d’erreur ?
Tous les diagnostiqueurs doivent être obligatoirement détenteurs d’une assurance responsabilité civile professionnelle afin de pouvoir assumer les conséquences d’une erreur de diagnostics. En cas d’erreur, le diagnostiqueur sera le responsable. L’assurance responsabilité civile du diagnostiqueur indemnisera la personne lésée.

FAQ 407: Le diagnostic technique - Plomb - Saturnisme

2009-11-26T14:21:00.001-08:00

Diagnostic technique : la recherche de plomb - Le Saturnisme
Le diagnostic plomb : tout vendeur d'un bien construit avant 1948, affecté en tout ou partie à l'habitation, et situé dans une zone à risque, doit faire réaliser un état des risques d'accessibilité au plomb dans les peintures. Cet état sera annexé à la promesse de vente ou au contrat de vente définitif.
Il devra dater de moins d'un an au jour de la promesse ou du contrat de vente.
À compter de l'entrée en vigueur des dispositions sur le diagnostic technique, si la concentration de plomb est inférieure aux seuils réglementaires, il ne sera plus nécessaire d'établir à nouveau un diagnostic lors d'une vente ultérieure.
Les zones à risque sont déterminées par arrêté préfectoral.
La loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique, prévoit une modification de ces règles. Un décret reste en attente de publication.
En absence d'état annexé, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés.
La présence de plomb mentionnée dans l'état n'empêche pas la vente. Les parties devront déterminer, en cas de diagnostic positif, celle qui assumera la charge des travaux.
En cas d'accessibilité au plomb, une copie devra être communiquée aux occupants du bien, à toute personne amenée à faire des travaux sur l'immeuble et au préfet.
Depuis quand ?
Depuis le 26 Avril 2006, le « constat de risque d’exposition au plomb » ou CREP a succédé à l’« état des risques d’accessibilité au plomb ». Comme son prédécesseur, le CREP doit être annexé au compromis de vente des immeubles construits avant le 1er Janvier 1949..
Obligatoire pour la vente d’un bien immobilier, depuis le 11 aout 2008 il l’est également pour les biens immobiliers disponibles à la location.
En quoi ça consiste ?
Ce diagnostic protège l’acquéreur et le vendeur et, bien sûr les enfants. En effet, les dégâts causés par le saturnisme (intoxication par le plomb) sur la santé des enfants sont important, la peinture s’écaillant, les plus jeunes sont attirés par le goût sucré de la peinture au plomb.
Ainsi, ce diagnostic permet d’identifier tous les revêtements qui contiennent de la peinture au plomb et l’état de ces peintures. Si le bien contient beaucoup de peintures au plomb dégradé, le diagnostiqueur informera la préfecture du bien concerné en lui envoyant un rapport.
Enfin, le diagnostic prévoit un signalement en cas de saturnisme et des risques d’exposition au plomb des personnes mineures, et la prescription et le contrôle des travaux.
Quelle valeur juridique ?
A l’heure actuelle, le diagnostic plomb est valable de 1 an à 30 ans. En effet, Si le diagnostic ne révèle pas de plomb dans les peintures il sera valable 30 ans. Au contraire, si le diagnostic révèle du plomb dans les peintures il sera valable 1 an.
Le diagnostic est à remettre au notaire lors du compromis de vente.
Que se passe-t-il si le vendeur refuse de se soumettre à un tel diagnostic ?
En cas de refus de la part du vendeur de se soumettre au diagnostic du plomb dans les peintures du bien qu’il propose à la vente, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés, qui joue en matière d’immeubles ne peut être stipulée à raison de vices constitués par l’accessibilité au plomb. En d’autres termes, le vendeur sera considéré comme responsable.
Quel coût ?
Le coût varie dans une fourchette de prix large ; comptez 140€ TTC pour un F1 à 360 € pour une maison de 200 m²>
C’est le diagnostic qui coute le plus cher car l’appareillage est très cher, et il faut une formation « PCR » (personne compétente en radioprotection) pour commander la « machine au plomb ».
Que se passe-t-il en cas d’erreur ?
Tous les diagnostiqueurs doivent être obligatoirement détenteurs d’une assurance responsabilité civile professionnelle afin de pouvoir assumer les conséquences d’une erreur de diagnostics. En cas d’erreur, le diagnostiqueur sera le responsable. L’assurance responsabilité civile du diagnostiqueur indemnisera la personne lésée.

FAQ 406: Le diagnostic technique - La sécurité des piscines

2009-11-26T14:20:00.003-08:00

La sécurité des piscines – Alarmes

la sécurité des piscines (déjà obligatoire) : depuis le 1er janvier 2004, les piscines privatives nouvellement construites, enterrées non closes et à usage individuel ou collectif, doivent être pourvues d'un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir les risques de noyade.

Le vendeur doit fournir au notaire, une copie de la note technique que le constructeur ou l'installateur lui a remise et qui indique le dispositif de sécurité retenu.

Pour les piscines installées avant le 1er janvier 2004: le propriétaire devra avoir équipé sa piscine d'un système de sécurité normalisé avant le 1er janvier 2006.

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La complexité de l’immobilier requiert de nombreuses compétences que seul un professionnel qualifié de la région peut vous apporter. N’hésitez pas de contacter gratuitement Michel Deckers au +33 (0)6.33.32.98.35 ou par email : michel.deckers@wanadoo.fr Pour toutes questions concernant votre achat d’un bien immobilier à Bormes-les-Mimosas (83230) ou au Le Lavandou (83980)

FAQ 405: Le diagnostic technique - La Loi Carrez

2009-11-26T14:20:00.001-08:00

Diagnostic immobilier - Loi Carrez

Le métrage Loi Carrez (déjà obligatoire) : le vendeur d'un lot en copropriété doit indiquer à l'acquéreur la superficie du bien vendu. Certains lots sont exclus de cette obligation : les caves, les emplacements de parking, les garages et les lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés.

En cas de réunion de plusieurs lots dont certains sont inférieurs à 8 mètres carrés, il faut tenir compte de la superficie de l'ensemble de l'appartement, y compris des lots inférieurs à 8 mètres carrés.

Depuis quand ?

Depuis la date de la loi qui l’institue : 10 juillet 1965, en décrivant les biens immobiliers concernés par le métrage loi Carrez. Ainsi, seuls sont concernés par ce diagnostic, les biens immobiliers détenus dans un ensemble en copropriété horizontale ou verticale.

Et depuis le 18 décembre 1996 cette loi, modifiée, vise à une amélioration de la protection des acquéreurs.

Pourquoi ?

Par ce diagnostic, tout d’abord, on cherche à limiter les ventes de biens à usage d’habitation qui justement sont impropres à une telle destination en raison d’une hauteur sous plafond trop basse. Par exemple, on ne peut vivre décemment dans une maison où l’on ne peut tenir debout ! C’est donc une façon d’éradiquer les abus sur ce terrain là.

Ensuite, ce diagnostic va protéger l’acquéreur et le vendeur. En effet, celui-ci doit avoir la certitude que la surface du bien qu’il achète correspond bien à celle annoncée par le vendeur. Mais ce dernier y trouve aussi une protection puisqu’en faisant procéder au métrage par un expert, il dispose d’une garantie contre toute annulation du compromis de vente due à une erreur de surface.

En quoi consiste ce diagnostic ?

Pour le législateur, la « bonne » hauteur sous plafond correspond à 1,80m, pas moins. Le diagnostic imposé par la loi carrez consiste donc à déterminer la surface du plancher du bien après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les escaliers, les gaines techniques, etc. Le tout en ne prenant en compte que les surfaces dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieur à 1.80 m. ainsi on obtient l’espace de vie réel du bien.

Que se passe-t-il si le vendeur refuse de ce soumettre à un tel diagnostic ?

La réponse doit être nuancée. En effet, le diagnostic loi Carrez est à remettre le jour de la signature du compromis de vente. C’est dire que seule la production d’un tel document est obligatoire pour réaliser la vente, peu importe la date de celui-ci. Ce qui par ailleurs se justifie aisément par le fait que l’emplacement des murs (sauf travaux) ne bouge pas. Conséquences : il est possible de reprendre les rapports précédents. Mais il est préférable que le dernier diagnostic date de moins d’un an car en cas de contestation le vendeur pour se retourner vers le diagnostiqueur.

Quel coût ?

Pour un diagnostic loi Carrez, le coût varie dans une fourchette de prix large. Comptez environ 75 € TTC pour un F1 jusqu’à 245 € pour une maison de 200 m2.

Que se passe-t-il en cas d’erreur ?

La responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée jusqu’à un an après son diagnostic si l’erreur est supérieure ou égale à 5% de la surface annoncée. C’est dire que si l’acheteur fait vérifier la surface et que celle-ci varie de 5% par rapport à celle contenue dans l’acte de vente, le responsable sera le diagnostiqueur si la date du compromis date de moins d’un an. L’assurance responsabilité civile du diagnostiqueur indemnisera la personne lésée.

C’est aussi pourquoi les notaires conseillent aux vendeurs d’effectuer un diagnostic de moins d’un an. Précisons qu’en l’absence d’un tel document, le vendeur peu attester sur l’honneur de la surface du bien qu’il vend. Mais il sera responsable en cas d’erreur de même, lorsque le diagnostic a plus d’un an.

FAQ 404: Le diagnostic technique de l'installation au Gaz Naturel

2009-11-26T14:19:00.001-08:00

Le contrôle de l’installation au gaz naturel

L’installation de gaz naturel : loi du 3 janvier 2003

En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation, un diagnostic de l'installation au gaz naturel, réalisée depuis plus de 15 ans est annexée à l'acte authentique réalisant la vente. Il doit dater de moins d'un an. À défaut, il ne peut être prévu une clause d'exonération des vices cachés.

L’étanchéité de la tuyauterie

Le raccordement des appareils de cuisson

La ventilation du logement

La combustion des appareils au gaz

Il faut compter environ 30 minutes à 1 heure pour que le contrôle de votre installation gaz, soit effectué. A l'issu de ce contrôle un rapport vous sera remis, commentant les problèmes décelés sur votre installation, et les travaux à effectuer pour une mise en conformité avec les normes en vigueur.

Si des travaux sont à envisager d'urgence, des aides pour le financement existent, vous pouvez vous renseigner auprès de Gaz de France.

De quoi s’agit-il ?

Depuis le 1er novembre 2007, le diagnostic gaz est obligatoire pour toutes les habitations alimentées en gaz. Son but est d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.

Plus précisément, le diagnostiqueur va vérifier l’état de l’installation intérieure de gaz de plus de quinze ans : l’état des appareils fixes, l’état des tuyauteries, l’aménagement des locaux où fonctionnent des appareils au gaz.

Une fois le diagnostic réalisé, le client doit remettre le diagnostic au notaire pour l’annexer au compromis de vente. Le diagnostic est valable 3 ans.

Que se passe-t-il si le vendeur refuse de se soumettre à un tel diagnostic ?

Si le vendeur refuse de soumettre son bien à un tel diagnostic, la loi dit qu’aucune clause d’exonération au titre de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison du vice constitué par la non conformité de l’installation du gaz. Résultat : le vendeur sera responsable.

Quel coût ?

Le coût varie dans une fourchette de prix large ; compter 100 € TTC pour un F1 à 150€ pour une maison de 200 m².

Que se passe-t-il en cas d’erreur ?

C’est le seul diagnostic qui peut faire encourir des sanctions pénales à un diagnostiqueur. Mais l’erreur doit être très grave, par exemple : la non détection par le diagnostiqueur d’une fuite de gaz dans le bien à diagnostiquer ayant causé une explosion. Rappelons que les diagnostiqueurs doivent être obligatoirement détenteur d’une assurance responsabilité civile professionnelle afin d’assumer les conséquences dommageables d’une erreur de diagnostics.

FAQ 403: Le diagnostic technique Electrique

2009-11-26T14:18:00.002-08:00

Diagnostic immobilier - Diagnostic d'électricité

Electricite : Il examine tous les circuits de toute installation de plus de 15 ans. Le champ d'application du diagnostic électricité porte sur l'ensemble de l'installation électrique privative, visibles, visitables de l'installation des immeubles à usage d'habitation située en aval de l'appareil général de commande de protection de cette installation.

Ce diagnostic immobilier concerne l'ensemble des circuits de toutes tensions et natures de courant associés en vue de l'utilisation de l'énergie électrique. Le diagnostic immobilier électrique s'effectue sans déplacement de meubles ni démontage de l'installation électrique ni destruction des isolants des câbles. En cas de constat de défaillance dans l'installation, il incombe au donneur d'ordre d'en tirer les conséquences.

A partir du 1er janvier 2009 un nouveau diagnostic immobilier fera son entrée pour toutes les installations électriques intérieures de plus de 15 ans.

De quoi s’agit-il ?

Ce nouveau diagnostic immobilier sera obligatoire dès le 1er janvier prochain. Annexé au compromis de vente, il rejoindra les autres diagnostics dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), celui-ci étant tenu par l’agent immobilier lorsque vous choisissez d’y faire appel.

Dans quels cas ?

Ce diagnostic est requis pour toutes les installations électriques de votre logement âgées d’au moins 15 ans. Il devra être daté de moins de 3 mois au moment où vous souhaiterez proposer votre logement soit à la vente, soit à la location. Mais il ne sera pas obligatoire toutes les fois où un examen antérieur de moins de 3 ans aura été effectué par un organisme agréé, comme l’EDF par exemple.

Quel(s) contrôle(s) ?

Un diagnostiqueur certifié effectuera ce contrôle dans « les parties privatives des locaux à usage d’habitation », conformément au décret du 22 avril 2008. ce dernier prévoit en outre un examen de « l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité ». Enfin, le diagnostiqueur devra, par ailleurs, « vérifier l’appareil général de commande et de protection de l’installation électrique jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles de prises de courant ».

Diagnostic négatif ?

Les conséquences d’un diagnostic négatif, c’est-à-dire qu’il révèle des dysfonctionnements dans votre installation, sont mineures. En effet, le propriétaire n’a aucune obligation de faire procéder à des travaux !

Quelle utilité ?

Le but d’un tel diagnostic est de prévenir les incidents domestiques (incendies…). L’acquéreur ou le locataire sont simplement informés des risques qu’ils courent compte tenu de l’installation électrique du logement.

FAQ 402: Le diagnostic technique Amiante

2009-11-26T14:18:00.000-08:00

Diagnostic immobilier - Recherche d'amiante

L'amiante (déjà obligatoire) : le propriétaire doit fournir une attestation de présence ou non présence d'amiante à l'acquéreur. Le notaire demandera la production de ce certificat pour la signature de la promesse de vente.

L'obligation de recherche concerne tous les biens bâtis (sauf ceux dont le permis de construire est postérieur au 1 er juillet 1997), quelle que soit leur affectation (habitation, commerciale...). Pour un bien en copropriété, cette recherche doit être effectuée dans les parties communes et les parties privatives.

En cas de présence d'amiante, le diagnostic doit faire apparaître l'état de conservation des matériaux et des produits.

En fonction des résultats, son obligation varie d'un simple devoir de contrôle périodique de la conservation des éléments contenant de l'amiante, à l'exécution de travaux de suppression de l'amiante.

En l'absence d'état annexé, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Depuis quand ?

Le diagnostic amiante est exigé depuis le 1er septembre 2002. Ce dernier doit être présenté avant la signature de l’acte de vente. Depuis cette date, des modifications ont été apportées. Celles-ci dépendent du code de la santé publique. Plus de 30 décrets ou arrêtés sur l’interdiction d’emploi de l’amiante et son repérage partiels ou non sont parus entre 1977 à 2006.

Pourquoi et en quoi ça consiste ?

Ce diagnostic répond à un impératif de santé publique qui est d’éliminer tous les cancers liés à la présence d’amiante dans l’environnement proche des individus, et notamment dans leur habitation. Chaque année avant le 1er mars, la société de diagnostics doit envoyer un rapport annuel des biens contenant de l’amiante à la préfecture où le bien est situé.

Plus précisément, le diagnostic de l’amiante vise à protéger par l’information : acquéreur, vendeur, et plus largement toutes personnes intervenant sur le bien (travaux…). Il s’agit donc d’informer ce public sur la dangerosité des matériaux contenant de l’amiante et les consignes de sécurité à respecter.

C’est un diagnostic qui permet d’établir de manière visuelle, si le bien contient de l’amiante. Sur les rapports de plus en plus de diagnostiqueurs prennent des photos des matériaux contenant de l’amiante pour que cela soit plus facile d’identifier la présence d’amiante sur les matériaux concernés.

En cas de doute le diagnostiqueur effectuera un prélèvement qu’il donnera à un laboratoire accrédité pour analyse.

Quelle valeur juridique ?

Le document remis au client atteste de la présence ou de l’absence d’amiante dans l’habitation, il doit être remis lors du compromis de vente. C’est dire que le refus du vendeur de se soumettre à un tel diagnostique empêche la vente du bien concerné.

Ce diagnostic amiante est valable de 3 ans à 30 ans.

Si le diagnostic ne révèle pas d’amiante il sera valable 30 ans. Au contraire, si le diagnostic révèle de l’amiante il ne sera valable que 3 ans. Cette restriction dans la durée de validité se justifie par le souci de vérifier l’état de conservation des matériaux contenant de l’amiante.

Quel coût ?

Le coût varie dans une fourchette de prix large : comptez 75 € TTC pour un F1 à 120 € pour une maison de 200 m²

Que se passe-t-il en cas d’erreur ?

Tous les diagnostiqueurs doivent être obligatoirement détenteurs d’une assurance responsabilité civile professionnelle afin de pouvoir assumer les conséquences d’une erreur de diagnostics. En cas d’erreur, le diagnostiqueur sera le responsable. Son assurance responsabilité civile professionnelle indemnisera la personne lésée.

F.A.Q. 304 : Frais de Notaire 50 % moins cher en France qu'en Belgique - épargnez 50 % de frais de Notaire en investissement en France

2009-11-26T14:17:00.001-08:00

Frais de Notaire 50 % moins cher en France qu’en Belgique

Comparez : Pour un achat d'une villa de plus de 5 ans au prix de vente de 500.000 € vous pyerez 50 % moins cher chez un Notaire Français que chez un Notaire en Belgique.

Frais de Notaire en Belgique

Le taux de base applicable (normalement 12,5 %), Si en Flandre : 10 %

Droits d'enregistrement: (taxe) 62.500 €

Frais divers usuels 700 €

Honoraires notariaux 2.591 €

TOTAL : 65.792 € ou 13.15 %

Frais de Notaire en France

Débours : 6 473 € Les débours du notaire sont des frais que celui-ci doit payer à des tiers. (Salaire du conservateur des hypothèques – Cadastre - Géométre, timbres, - Constitution du dossier)

Etat : 16 182 €

Notaire : 9 709 €

TOTAL : 32.374 € ou 6.47 %

F.A.Q 303: Votre Notaire protège vos intérêts lors de votre achat immobilier

2009-11-26T14:16:00.001-08:00

Le notaire qui surveille la vente d'une propriété a pour principale mission d'enregistrer l'acte relatif à la vente, de s'assurer que le transfert de biens se fait selon la loi, et de récolter les impôts appropriés au nom du gouvernement. Bien qu'ils soient qualifiés pour fournir le conseil légal, les notaires n'agissent pas au nom de l'une ou l'autre partie. Si vous voulez vous assurer que vous êtes lié par des conditions favorables, il est conseillé d'utiliser un notaire séparé en France ou employer les services d'un avocat français ou belge spécialisé dans ces matières et ce, dès le début du processus légal.

Les avocats-conseils peuvent non seulement travailler pour le compte de l'acheteur et élaborer des clauses qui lui permettent de sortir du contrat, si nécessaire mais également donner un avis sur la meilleure manière de structurer l'achat selon des circonstances personnelles et recommander des mesures pour réduire au minimum l'impôt sur la transmission de votre propriété. Tout cela doit être analysé avant que le contrat soit signé entre les parties.

F.A.Q. 302: Quels sont les papiers nécessaire au Notaire pour la signature d'un acte de vente?

2009-11-26T14:15:00.001-08:00

Check-list des renseignements vérifiés par l'agent immobilier avant la signature de l’avant-contrat, indispensables au bon déroulement du projet d'achat immobilier

L'agent immobilier est là pour conseiller, pour assurer la sécurité de la transaction : il a une obligation d'information vis-à-vis de l'acquéreur. Avant de vous faire signer, il doit donc s'assurer que l'ensemble des conditions nécessaires au bon déroulement de votre projet d'achat immobilier sont bien réunies. Les renseignements vérifiés par l'agent immobilier avant la signature de l'avant-contrat ? Une longue liste !

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1/Les titres de propriété du vendeur du bien :

Ces titres de propriété permettent d’être sûr que le vendeur :
- est seul propriétaire
- qu’il peut vendre

Dans le cas :
- d’un bien commun aux époux
- d’une indivision successorale
- d’une autre situation particulière
l’accord de plusieurs personnes peut être nécessaire

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2. La description du terrain

Lors de la vente d’un terrain à bâtir
L’avant-contrat et le contrat définitif doivent préciser si la description du terrain (dimensions, superficie, etc.) est issue d’un bornage.
Un bornage au préalable est imposé par la loi SRU, la délimitation par bornage permettant :

- d’assurer à l’acquéreur une certitude quant à la délimitation de son bien
- de prévenir tout contentieux

Le bornage, opération effectuée par un géomètre-expert, consiste à fixer la limite séparative de deux propriétés contiguës.

Ce bornage est obligatoire :

- Si le terrain est situé dans un lotissement
- S’il est situé à l’intérieur d’une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté)
- S’il est issu de la réunion de plusieurs parcelles, réunion effectuée par une Association Foncière Urbaine

Le bornage ne donne pas la surface mais permet de la calculer.

Si l’information sur la description du terrain et le bornage ne figure pas dans l’avant-contrat ou le contrat définitif, si la mention exigée par la loi manque, vous pouvez :

- engager une action pour obtenir la nullité du contrat au plus tard dans le mois qui suit la signature de l’acte définitif

Mais vous ne pouvez pas demander la nullité de l’avant-contrat si le contrat définitif comporte la mention exigée par le code de l’Urbanisme et la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbains

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3. La description détaillée et exacte du logement et de ses dépendances

- les éléments de confort
- les limites du terrain S'il s'agit d'un logement en copropriété :

Dans l’avant-contrat et le contrat notarié (acte authentique ou acte de vente définitif) : la superficie de la partie privative du lot (sans les caves, garages et emplacements de stationnement), dès lors qu’elle est au moins égale à 8 m², doit obligatoirement figurer. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Si la superficie est inférieure de plus de 5% à la superficie indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander au juge une diminution de prix au prorata du nombre de m² manquants,
dans le délai maximum d’un an à compter de l’acte authentique

Demandez aussi à l’agent immobilier :

- qui gère l’immeuble : un syndic professionnel ou non
- le règlement de copropriété
- le relevé de charges, rattachées au lot, des 2 dernières années
- la nature et le montant des travaux éventuellement votés par la copropriété
et non encore exécutés.
- l'échéancier des appels de fonds concernant ces travaux
- les procès-verbaux des deux dernières assemblées générales
- le dernier budget prévisionnel voté.

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4 : l’engagement du propriétaire de vendre le bien sans hypothèque

L’inscription d’une hypothèque sur un bien mis en vente
ne constitue pas un obstacle à la vente,
dans la mesure où, bien sûr, le montant de l’hypothèque ne dépasse pas le prix de vente

En cas d’inscription d’une hypothèque sur le bien mis en vente, il faut s’assurer que le montant de l’hypothèque ne dépasse pas le prix de vente et :

- soit obtenir du vendeur qu’il rembourse son créancier. Dans ce cas, l’hypothèque est radiée
- soit prendre en charge la dette garantie par l’hypothèque. Dans ce cas, le prix de vente tient compte de cette prise en charge.

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5. Le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme est indispensable au bon déroulement de l’acquisition. Il précise :
- Les règles d’urbanisme applicables au terrain
- Les servitudes administratives qui pèse éventuellement sur le logement ou le terrain

projet d’expropriation
classement dans un secteur protégé
alignement
interdiction de construire
périmètre de rénovation
hauteurs maximales des constructions
etc.

- La liste des taxes et participations financières applicables au terrain
- Les équipements publics existants ou prévisibles dans un proche avenir, uniquement s’il s’agit d’un certificat d’urbanisme opérationnel.

Le certificat d’urbanisme d’information ou certificat d’urbanisme simplifié concerne l’achat d’un logement où aucune modification de l’aspect extérieur n’est envisagée.
Le contenu du certificat d’urbanisme simplifié est garanti pendant 18 mois.
Il ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain.

Le certificat d’urbanisme opérationnel ou certificat d’urbanisme détaillé est à exiger si vous envisagez de
restaurer un logement ancien ou de faire construire une maison.

Le certificat d’urbanisme opérationnel indique si votre projet de construction ou de modification de l’aspect extérieur est envisageable ou non

Il engage l’administration sous réserve des règles concernant la sécurité et la salubrité publique.

Il n’est valable que 18 mois, mais il est renouvelable pour une année supplémentaire

En cas d'achat dans un lotissement :

Se faire communiquer :
- le permis d’aménager ou le certificat de non-opposition à la déclaration préalable

- le cahier des charges et

- le cas échéant, le règlement de lotissement

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6. Les servitudes privées

Les servitudes privées grèvent le terrain et le logement Au profit d’un autre propriétaire :

- mitoyenneté des murs et clôtures,
- droit de passage et de puisage, etc.

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7. Dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique, doit, depuis le 1er novembre 2007, être annexé à la promesse de vente ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte authentique de vente.

Le dossier de diagnostic technique regroupe plusieurs états ou constats :

- le diagnostic de performance énergétique (DPE)

- l’état de l’installation intérieure de gaz du logement (si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans)

- l’état de l’installation intérieure d’électricité du logement (si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans)

- l’état parasitaire relatif à la présence de termites dans certaines zones géographiques ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral

- un constat de risque d’exposition au plomb si le logement est situé dans un immeuble construit avant le 1er janvier 1949 (CREP)

- Un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, si le logement a fait l’objet d’un permis de construire avant le 1er juillet 1997

- Un état des risques naturels et technologiques si le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans une zone de sismicité définie par décret

- L’état de l’installation d’assainissement non collectif, à compter du 1er janvier 2013, en cas de vente d’une maison ou d’un immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.

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8. Les contrats d’assurance souscrits pour le logement

L’assurance « dommages-ouvrage »
Toute personne qui fait construire une maison ou qui effectue des travaux importants dans un logement doit souscrire une assurance « dommages-ouvrage » avant l’ouverture du chantier.

La garantie dommages-ouvrage couvre le paiement des réparations des désordres, apparaissant pendant les 10 ans qui suivent la date de réception de la construction,
- qui compromettent la solidité de l’ouvrage et des éléments d’équipements indissociables ou
- qui rendent le logement impropre à sa destination

Si le logement que vous envisagez d’acheter est une maison que le vendeur a fait construire en tant que maître d’ouvrage il y a moins de 10 ans, il faut vérifier que l’acte de vente précise :
- le numéro de contrat d’assurance,
- les coordonnées de l’assureur et
- la date de réception des travaux,
et vérifier que les corps d’état intervenus sur le chantier ont bien souscrit une assurance couvrant la responsabilité professionnelle en cas de défaut de construction ou de malfaçon.

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9. La date de signature du contrat de vente

Devant notaire (et la date de remise des clefs ou livraison du logement)

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10. Le coût global de l’acquisition

Le coût global de l’acquisition et les modalités de paiement, en précisant le montant :

- du prix de vente du logement (neuf : TVA incluse)

- des droits de mutation

- des honoraires de notaire

- des honoraires de l’agent immobilier (ce qu’ils recouvrent et à qui incombe le paiement de ces honoraires)

En cas de vente d’un logement neuf, l’agent immobilier précise si le prix de vente est

- ferme et définitif

- ou révisable, selon quel indice et quelle date

F.A.Q. 301: Quel est le rôle du Notaire et de l'agence immobiliere lors de votre achat immobilier.

2009-11-26T14:13:00.001-08:00

1/ L'agence Immibilère:

Vous n’avez pas envie de procédures longues et techniques ? Faire appel à un agent immobilier comme l’agence immobiliere Michel Deckers pour s’occuper de la vente de votre bien est alors la meilleure solution car ce Michel Deckers s’occupe de tout et vous rend compte de toutes les étapes ! Il s’occupe notamment de l’estimation de votre bien. Le montant peut décevoir le particulier qui a une légère tendance à surévaluer son bien en augmentant le prix de la pierre de ses souvenirs. Si tel est votre cas, réjouissez-vous plutôt : l’estimation correspondant au prix du marché vous garantit plus de visites et d’acquéreurs potentiels ! Autre plus de la vente de votre bien par Michel Deckers : le plan marketing. En plus de mettre en valeur votre annonce, Michel Deckers vous prodigue des conseils pour améliorer la présentation de votre bien lors des visites et filtre les acheteurs attirés par leur communication. Une fois l’acheteur arrêté, Michel Deckers n’a pas terminé son rôle : il vous épaule jusqu’à la signature de l’acte de vente. Alors confiez la vente de votre bien en signant un mandat simple de vente et non un mandat exclusif. L'agence de Michel Deckers ne vous fera JAMAIS signer un mandat exclusif de vente. Michel Deckers est totalement contre ces méthodes de mandats exclusifs qui signifient tout simplement un manque de confiance envers leur client mais surtout un manque de confiance envers l’agent immobilier. Il y a des risques que le délai de vente soit beaucoup plus long que lors d’un mandat simple car il n'y a qu'un seul professionnel qui se charge de la vente du bien immobilier sachant qu’il n’a pas de concurrents, l’agent peut prendre son temps. De plus c’est la concurrence qui met un juste prix à la commission ou honoraire d’agence. La concurrence est un concept fondamental de la tradition libérale et de la science économique. Selon ce point de vue, elle est un aspect de la liberté individuelle et donne non seulement le droit mais aussi la possibilité matérielle aux agents économiques de pouvoir faire des choix et d'utiliser leur raison. (Notez svp que même si vous avez signé un mandat exclusif de vente, L’article 78, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) précise que si le mandat comporte une clause d’exclusivité, "passé un délai de trois mois à compter de sa signature le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties. Lorsque l’agence de Michel Deckers aura trouvé un acquéreur, il fera signer une promesse de vente, malgré un nom qui peut porter à confusion (mais c'est une "promesse" de vente, pas d'achat), n’est pas un engagement réciproque : alors que le vendeur s’engage à vendre, l’acquéreur ne s’engage pas à acheter. Un tel contrat peut être signé sous seing privé dans une agence immobilière. Le rôle de Michel Deckers est également de faire signer au plus vite le compromis de vente chez votre Notaire et d’aider votre Notaire afin d’obtenir tout les papiers nécessaires pour la rédaction de l’acte de vente (voir ci-dessous)

2/ Le Notaire

Un notaire est un homme de droit et de loi.

Il constituera le passage obligé entre l'acheteur et le vendeur pour la conclusion du transfert de propriété.

Comme officier ministériel il bénéficie d'une délégation de l’état de manière à assurer l'authenticité des actes de cession.

L’agence de Michel Deckers situé sur le Port de Bormes a choisi de travailler en étroite relation avec les notaires pour une meilleure sécurité juridique de chaque transaction immobilière. C'est pourquoi tous nos compromis se signent devant notaire.

Le Rôle et le choix de votre Notaire

Le notaire est un officier ministériel titulaire d'une charge, il bénéficie à ce titre d'un monopole pour l'établissement de certains actes civils ainsi que pour leur authentification. Dans le cadre de la signature de l'acte définitif de vente, le notaire devra prendre en charge les formalités et démarches liées à la vente, dont voici les grandes lignes:

1/ vérification de la validité du titre de propriété,

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2/ vérification de l'existence de servitudes, Des informations seront collectées auprès des services de l'administration, du fisc, de la conservation des hypothèques ...
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3/ Vérification de l'identité et la capacité juridique des parties (extraits d'actes de naissance et de mariage du vendeur et de l'acheteur auprès des mairies) il doit aussi vérifier que ni le vendeur, ni l'acheteur ne sont soumis au régime de tutelle ou curatelle.
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4/ Contrôle de la validité du titre de propriété du vendeur
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5/ Contrôle sur le logement
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6/ La superficie du lot de copropriété sera mentionnée,
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7/ Le notaire doit s'assurer également que les diagnostics techniques obligatoires ont bien été pratiqués.
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8/ Lorsque le bien est achevé depuis moins de 10 ans, il contrôlera l'existence de l'assurance dommage-ouvrage.
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9/ Etat de la situation hypothécaire
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10/ Le notaire devra vérifier s'il existe un droit de préemption au profit de la commune (DPU), En général, la vente est signée à l'étude du notaire du vendeur.
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L'acquéreur peut sans surcoût demander à son notaire de l'assister lors de la vente. L'acte de vente sera ensuite publié par le notaire au bureau des hypothèques dont dépend l'immeuble et ne pourra plus être modifié. Si vous ne pouvez pas être présent le jour de la signature vous pouvez vous faire représenter par un mandataire, il vous faudra signer une procuration sous seing privé.

F.A.Q. 212: Quel sont les différents types de DONATION pour l'achat d'un bien immobilier ?

2009-11-26T14:12:00.001-08:00

Faire la donation d’un bien immobilier de son vivant présente de nombreux avantages, notamment fiscaux. Avant tout lègue, le donateur doit se renseigner sur les différents types de donation et leurs implications

Bien immobilier, donation : donateur
. Cette donation suppose un consentement réciproque, entre le donateur et le donataire, car une fois le bien immobilier cédé, la donation est irrévocable et le donateur perd définitivement ses droits. Il doit donc s'assurer de disposer d'un patrimoine suffisant pour supporter et faire face à ses dépenses quotidiennes. Une donation réalisée très tôt risque de buter sur l'incertitude de l'avenir, mais donner trop tard est aussi pénalisant du point de vue fiscal ! Le donateur est libre de céder la « quotité disponible » à ses proches mais ses héritiers naturels jouissent obligatoirement d'un droit de « réserve héréditaire ».

Faire la donation d'un bien immobilier de son vivant est une solution idéale afin d'éviter à ses enfants le paiement de l'impôt sur les successions et surtout d'éviter les éventuels conflits de succession au moment du décès. Il faut établir un contrat par lequel est déclarée la donation du bien immobilier de façon définitive en faveur d'une personne nommément désignée et faire enregistrer l'acte par un notaire.

Bien immobilier, donation : types de donation
Vous souhaitez faire la donation d’un bien immobilier ? Sachez qu’il existe différents types de donation :

La donation avec réserve d’usufruit : le donateur conserve le droit d'usufruit, c'est-à-dire la jouissance, des biens donnés. Par exemple, droit d'habiter une maison ou d'en percevoir les loyers dans le cas de location jusqu'au décès.

La donation-partage : le donateur répartit de son vivant un bien immobilier à plusieurs bénéficiaires dont les enfants, les petits-enfants, et même aux enfants issus de familles recomposées.

La donation entre époux : le donateur garantit la transmission du bien immobilier en cas de décès d'un des deux conjoints pour éviter que le survivant se retrouve subitement démuni.

La donation hors part successorale (donation préciputaire) : le donateur donne un avantage à un héritier par rapport à un autre, en plus de sa part de réserve, ou à une personne n’ayant pas de droit dans sa succession.

Bien immobilier, donation : avantages fiscaux
Faire la donation d’un bien immobilier offre des avantages fiscaux non négligeables. La donation bénéficie d'un abattement fiscal qui réduit sensiblement les droits que les héritiers auront à payer lors du décès du donateur.
La fiscalité des donations est établie en fonction du type de donation, de la valeur transmise et du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Depuis le 1er janvier 2008, l'âge du donateur est pris en compte dans le calcul des réductions fiscales qui sont renouvelables tous les 6 ans. Pour les donations en pleine propriété, cette réduction peut aller jusqu’à 50% si le donateur a moins de 70 ans, elle est réduite à 30% s'il a entre 70 et 79 ans. Par contre, les droits de mutation, honoraires du notaire et autres frais relatifs à la donation sont dus et supportés par le donataire.

F.A.Q. 211: Peut-on renégocier les taux de Crédit immobilier?

2009-11-26T14:11:00.001-08:00

On commence par la baisse des taux de crédit immobilier outre le fait qu'elle permette aux emprunteur d'acquérir dans de meilleurs conditions avec des taux plus intéressants permet également aux titulaires de crédit immobilier en cours d'envisager la renégociation de leur taux mensualités et durée et de faire sur des crédits à 20ans en moyenne 25 000€ euros (pour les crédit souscrits en 2008).

F.A.Q 210: Faut-il une assurance lors d'un prêt immobilier?

2009-11-26T14:10:00.001-08:00

Bien choisir son assurance emprunteur

1) Pourquoi une assurance ? Lorsque vous empruntez pour acheter un bien immobilier, vous devez souscrire une assurance qui protège la banque contre le risque que vous ne puissiez plus rembourser votre crédit. En cas de perte brutale de vos revenus à la suite d'invalidité ou d'incapacité, l’assurance emprunteur rembourse à votre place vos mensualités, et vous permet ainsi de conserver le bien que vous avez acheté. Le coût de l'assurance représente près de 10 % du coût total de votre crédit immobilier. En la choisissant bien, vous pouvez économiser jusqu'à 65 % !

2) Quelle assurance ? Jusqu’à une époque récente, vous n’aviez pas le choix. La banque vous imposait sa propre assurance, appelée « contrat groupe », et dotée d’un tarif unique quel que soit votre âge : autour de 0,40 % du capital emprunté. Aucune loi n’oblige à choisir le contrat d’assurance de la banque mais seuls 15 à 20 % des emprunteurs font appel à une délégation d’assurance (souscrite indépendamment de l’organisme prêteur). Avantage : une assurance jusqu’à 50 % moins cher, tout en étant mieux couvert.

3) Quelle couverture ? Une délégation d’assurance permet de bénéficier d’un tarif plus compétitif car adapté à votre profil (fumeur ou non, jeune ou pas…). En cas d’arrêt de travail ou d’invalidité, le montant de votre mensualité sera pris en charge et non uniquement la perte de revenu avérée comme c’est souvent le cas avec une « assurance groupe ». Enfin, les garanties sont étendues (pathologies dorsales, psychologiques et activités sportives amateur) .

Les banques vous proposeront des assurances (chômage, décès-invalidité) déjà négociées auprès de compagnies mais vous pouvez faire jouer la concurrence.<

En effet, que ce soit pour l'assurance chômage comme pour l'assurance décès-invalidité les taux et les couvertures varient d'une compagnie à une autre.

Pour plus de précisions sur ces assurances, leur coût et les points à négocier, reportez-vous à l'assurance et le crédit.

Bon à savoir : pour les contrats de prêt conclus après le 30 juin 1999, pas d'indemnité si la revente est motivée par une mutation, un décès ou la cessation forcée son activité professionnelle.

Cas particulier : emprunté après 65 ans
Il n'existe pas d'âge « limite » pour emprunter. Et les banques tiennent compte de l'allongement de la vie et aussi du bon pouvoir d'achat des seniors. Vous pouvez donc, quelque soit votre âge, faire le tour des établissements financiers pour emprunter en vue d'acheter une résidence principale

F.A.Q. 209: Quel est le délai d'attente pour obtenir les fonds de mon crédit immobilier

2009-11-26T14:09:00.003-08:00

L'offre de crédit et sa signature

Une fois votre établissement prêteur choisi, vous remplissez et déposez votre demande de prêt. La banque vous répond suivant un formalisme très encadré par la loi Scrivener. Vous ne pouvez accepter l'offre de prêt avant 10 jours, à compter de la réception de la lettre recommandée contenant l'offre et, de son côté, la banque doit maintenir ses conditions durant 30 jours.

Si vous ne souhaitez plus emprunter, vous ne devez rien à l'organisme financier ;

Si vous acceptez l'offre de crédit, les fonds seront débloqués lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire et vous commencerez à rembourser suivant le calendrier prévu dans le contrat.

F.A.Q. 208: Les intérêts d'emprunt sont-ils déductible de mes impots en cas d'un achat immobilier?

2009-11-26T14:09:00.001-08:00

Intérêts déductibles de vos impôts

Les personnes qui empruntent pour acquérir leur résidence principale ont droit désormais à un crédit d’impôt pour intérêts d’emprunt. Cette mesure s’applique à tous les achats immobiliers, appartements ou maisons, dans le neuf (vente sur plans ou construction de maisons) ou dans l’ancien.

L’acquéreur peut ainsi déduire du montant de son impôt sur le revenu 40 % du montant des intérêts d’emprunt la première année de remboursement, puis 20 % les 4 années suivantes. Les intérêts pris en compte sont plafonnés à 3 750 euros par an pour un célibataire, à 7 500 euros pour un couple, plus 500 euros par personne à charge.

Ainsi, le montant du crédit d’impôt est égal au maximum ;

La première année, à 1 500 euros pour un célibataire et 3 000 pour un couple.

Les 4 années suivantes, à 750 euros pour un célibataire et à 1 500 euros pour un couple.

Enfin, sachez qu’il s’agit d’un crédit d’impôt. En d’autres termes, si vous êtes non imposables, le fisc vous rembourse le montant du crédit d’impôt.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2009, si vous achetez un logement neuf répondant à la norme BBC (bâtiment basse consommation), le taux du crédit d'impôt passe à 40% et ce pendant sept annuités. Le crédit d'impôt peut donc atteindre 21 000 euros pour un couple. Un réel bonus écologique !

F.A.Q. 206: Comment négocier le crédit lors de mon achat immobilier?

2009-11-26T14:08:00.001-08:00

Négocier votre crédit Comment bénéficier du meilleur crédit ?

Pour bénéficier des meilleures conditions et d’un crédit adapté à votre profil au meilleur prix, nous vous conseillons de comparer les offres de différentes banques.

Outre le fait que plus le taux est bas, moins on paye cher son crédit, ce n'est pas tout, loin de là ! Pour nous, un bon crédit est aussi :

Un crédit dont tous les frais annexes sont bien pensés : vous devez ainsi choisir la meilleure garantie, être vigilant sur les assurances et les frais de dossier.

Un crédit qui ne vous pénalise pas si vous connaissez un revers de vie ou de fortune ou le contraire. Il faut qu'il soit modulable,

Un crédit dont le remboursement anticipé (en cas de revente, par exemple) est négocié,

C'est en connaissant et négociant chacun de ces points que vous obtiendrez le meilleur crédit.

Choisir la garantie la moins onéreuse

La banque fait souscrire une garantie à l'emprunteur pour se rembourser si jamais ce dernier était défaillant. Il existe trois garanties: l’hypothèque,

1/ L'hypothèque classique (ou conventionnelle)

Le principe : si vous ne remboursez pas votre crédit, la banque peut vendre le bien qui a été hypothéqué aux enchères judicaires.

Seul le notaire est habilité à rédiger et à inscrire l'hypothèque au Bureau des hypothèques, cela coûte environ 3% de la valeur du bien hypothéqué.
Si vous vendez votre bien avant la fin du remboursement du crédit ou moins de deux ans après l'extinction de la dette, le notaire procédera à la mainlevée de l’hypothèque, ce qui occasionne de nouveaux frais (environ 1% du montant du prêt).

2/ Le ppd : privilège de prêteur de deniers

Le principe : cette garantie fonctionne comme l'hypothèque, son seul avantage est qu'on ne doit pas la taxe de publicité foncière (0,60% du montant du crédit). Pour le reste, notaire et mainlevée obligatoires et tarifs similaires.

3/4/ La caution mutuelle

Le principe : des organismes spécialisés se portent caution vis-à-vis de la banque, moyennant 2 à 3% du montant emprunté, mais sans frais d'enregistrement lors de l'inscription, ni de mainlevée. La caution est, de plus, gratuite ou à coûts très faibles pour certaines professions, notamment les fonctionnaires. Elle donne lieu parfois à un remboursement partiel en fin de prêt, bref, c'est la garantie la moins onéreuse mais elle reste réservée aux acquéreurs fiables.

F.A.Q. 205: Quel sont les différents taux de crédit? - Taux Fixe, taux révisable ou Variable - Le Crédit modulable - Le remboursement anticipé

2009-11-26T14:07:00.001-08:00

Les différents taux de crédit – Taux Fixe, taux révisable ou Variable

Choisir entre un prêt à taux fixe et à taux variable est une décision importante qui peut vous faire gagner, ou parfois perdre de l’argent… Nous sommes actuellement dans une situation exceptionnelle où les taux à court terme sont supérieurs aux taux de long terme. On assiste à une « inversion de la courbe des taux ». Ces taux servent de référence pour calculer les taux d’intérêt fixe et révisable des crédits immobiliers.

Avant de chercher le meilleur taux du marché, il faut savoir si l'on préfère emprunter à taux fixe ou à taux révisable (ou variable):

Le taux fixe

Le taux d'intérêt, la mensualité, le coût total du crédit sont fixés lors de la proposition de la banque et ils ne varieront jamais. Vous n'avez pas à craindre une hausse des taux de crédit. En revanche, vous ne pourrez pas profiter d'une éventuelle baisse.

Le taux révisable ou variable

Le taux du prêt suit les fluctuations des marchés financiers, il est donc impossible de savoir le coût de son crédit avant la fin de celui-ci. Si les taux baissent durant la longue période de l'emprunt, le pari est gagnant, car ces prêts se négocient 1% à 1,5% moins cher que les prêts à taux fixes. En revanche, si les taux grimpent, le choix d'un taux fixe aurait été préférable.

Toutefois, pour limiter les risques, les prêts à taux révisables peuvent être « capés ». Dans ce cas, la hausse ne peut jamais excéder un plafond (un cap) déterminé au départ.

Exemple : vous empruntez à 3% avec un taux capé à 2 points. Cela veut dire que votre taux ne dépassera pas les 5%, même si les taux de crédits atteignent les 7 ou 10%. Plus le cap est faible, 1 point par exemple, plus le taux du crédit est élevé, mais toujours moins élevé qu'un prêt à taux fixe.

Taux fixe, taux révisable, que choisir ?

Le prêt à taux fixe est sécurisant mais revient plus cher. Actuellement, les taux étant bas, c'est la recommandation de la sagesse. Les prêts à taux révisables capés, avec un cap faible (1 à 2 point) sont un bon compromis car ils sont proposés à des taux très attractifs (environ 3%).

Trouver un crédit modulable

S'il est intéressant de négocier chacun des points précédents, il est aussi prudent d'opter pour un crédit modulable. Vous héritez ? Vous avez une promotion ou, à l'inverse, vous avez un problème financier ? Avec un crédit modulable, vous pouvez, une fois par an, et dans la limite d'un plafond de 10 à 30%, faire varier votre mensualité à la hausse ou à la baisse.

Si vous remboursez plus, la durée du prêt sera moins longue, donc votre coût de crédit diminuera. A l'inverse, avec des mensualités plus faibles, vous rembouserez plus longtemps. Généralement, les banques n'acceptent pas un allongement de plus de cinq ans. C'est déjà très souple.

Comparer ce qui est comparable

remboursement anticipé

Au début de votre recherche, vous allez tatonner. 20 ou 22 ans ? Taux fixe ou taux variable capé ? Une fois que vous avez trouvé l'offre qui vous permet de réaliser votre projet, vous pouvez la comparer avec celle d'autres établissements financiers, mais évidemment, en prenant exactement les mêmes critères.

Négocier l'indemnité de remboursement anticipé du crédit

Et si vous revendez avant d'avoir fini de rembourser ? Ce cas est fréquent, d'ailleurs, 50% des prêts n'arrivent pas à terme. Mais attention : les banques prélèvent alors une indemnité de remboursement anticipé . Celle-ci est plafonnée à la valeur d'un semestre d'intérêt au taux moyen du prêt et elle ne peut dépasser 3% maximum du capital restant dû.

Exemple : vous devez encore rembourser 70.000 euros. Votre pénalité maximale sera de : 70.000 x 3% soit 2.100 euros.

Or, cette indemnité peut très bien se négocier ! Si vous optenez la suppression totale ou partielle de cette pénalité, faites-le inscrire précisément sur votre contrat de prêt.

F.A.Q. 204: De quoi peut être constitué un apport Personnel lors de mon achat immobilier

2009-11-26T14:06:00.001-08:00

L'avantage de l'apport personnel

Si vous avez pu épargner, n’hésitez pas à utiliser cette somme d’argent comme apport, au moins pour financer les frais de notaire (3 à 4 % de la valeur du bien dans le neuf, 7 à 9 % dans l'ancien). Sinon, vous devez emprunter 110 % de la valeur du bien, ce que les banques apprécient de moins en moins… Avec un apport, votre dossier n’en sera que plus solide. Plus vous apportez d'argent comptant à la signature de votre achat, moins vous aurez à emprunter et plus votre banquier vous consentira un taux de crédit intéressant. En effet, les banquiers sont rassurés par une personne qui a un apport personnel

Ce qui peut constituer votre apport personnel :

Vos économies ou bien une donation,

Un emprunt familial (sans abuser, comme on vous l'a dit plus haut !)

Un livret d’épargne logement,

Le déblocage anticipé de la participation si vous appartenez à une entreprise de plus de 50 salariés et qui fait des bénéfices,

Beaucoup de prêts aidés : le prêt à taux 0% auquel s'ajoute les éventuelles aides de villes, le 1% logement, le prêt aux fonctionnaires, les prêts des caisses d'allocations familiales, les prêts des caisses de retraite..

Le montant de la revente d'un bien ou le crédit-relais qui vous permet d'attendre les fonds provenant de cette revente.

Acheter sans apport personnel

Vous pouvez acheter sans apport personnel. Dans ce cas, la banque vous prête la somme correspondant au prix du logement plus les frais de Notaire. Cette solution est plus onéreuse (environ 0,50%), mais elle se pratique souvent en cas d'investissement locatif car les intérêts de l'emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

F.A.Q 203: Combien puis-je emprunter sur l'achat de mon bien immobilier

2009-11-26T14:05:00.003-08:00

F.A.Q 203 : Combien puis-je emprunter ?

Les banques limitent le remboursement des mensualités à 33 % de vos gains. Pourquoi ? Pour que vous puissiez aussi manger, vous habiller, payer les dépenses de voiture, portable, scolarité, etc.

Sachant cela, avec vos revenus actuels, que pouvez-vous acheter.

Une fois que vous avez une idée de ce que vous pouvez emprunter, voici des informations et des conseils plus précis pour trouver le crédit le moins cher et le plus adapté à votre situation.

3) Durée du crédit :

Plus on emprunte sur une longue durée, plus on peut « lever d'argent ». Aujourd'hui, les banques prètent souvent sur 20 ans ou plus. Plus la durée est longue, plus le crédit est onéreux, mais les taux étant encore très bas, ce n'est pas dramatique. Au contraire, cela peut s'avérer un bon calcul.

Sur 15 ans vous pouvez obtenir 3,4 fois votre revenu annuel mais le quadruple sur 20 ans. De même, sur 30 ans vous pouvez emprunter 35 % de plus que sur 15 ans. En revanche, plus la durée augmente, plus le coût du crédit est élevé : sur 30 ans, un prêt de 150 000 euros coûte 100 000 euros de plus que sur 15 ans.

F.A.Q. 202: Pour financer mon bien est-il mieux de contacter un banquier Français ou un banquier Belge?

2009-11-26T14:05:00.001-08:00

Un des aspects les plus cruciaux est, évidemment, de s'assurer que vous avez les fonds suffisants pour payer votre nouvelle propriété. Vous devez vous assurer que vous avez assez d'argent pour couvrir non seulement le prix d'achat, mais également tous les coûts annexes: les frais de notaire, les frais d'hypothèques, les impôts et droit d'enregistrement, etc,... qui vont augmenter la facture de 5 à 10%.

Pour financer l'acquisition de votre bien, vous pourrez soit vous adressez à un banquier français soit un banquier belge. Chacun présentant ces avantages et inconvénients.

Au cours de ces dernières années, le marché du crédit hypothécaire local en France pour des non-résidents s'est rapidement développé et offre des solutions intéressantes et prend sans aucun problème une garantie via une hypothèque sur le bien que vous souhaitez acquérir. Cependant, la banque locale ne vous connaissant pas et n'ayant aucune vue ni sur votre patrimoine hors France ni sur votre salaire perçu en Belgique, les formalités administratives à accomplir sont longues et lourdes. Les emprunts peuvent être de type fixe ou variable, classique ou à terme fixe (remboursement uniquement des intérêts) et la durée peut aller jusqu'à 30 ans. La règle générale en France est que vous pouvez emprunter jusqu'à 80% du prix d'achat alors que la somme de tous vos paiements d'hypothèque et autres dettes ne peut pas excéder 35% de votre revenu brut.

Vous pouvez aussi opter pour le financement de votre emprunt via une banque belge. En général, et pour le moment, la banque belge vous demandera de donner des garanties en Belgique soit via la mise en hypothèque d'un immeuble situé en Belgique, soit mise en nantissement d'un portefeuille de titres ou d'une assurance groupe. Afin d'éviter l'inscription hypothécaire et les frais qui y sont liés, vous pouvez souscrire à une assurance crédit avec une promesse d'hypothèque. En général, la banque belge ayant une bonne vue sur votre patrimoine et salaire, les formalités administratives requises sont moindre que celles imposées par la banque française. En Belgique, vous retrouvez les types fixe ou variable, classique ou à terme fixe et la durée peut aller jusqu'à 40 ans avec une limite de 70 ans à l'échéance.

En fin, si vous êtes propriétaire d'une société ayant accumulé une somme importante de capital au cours du temps, vous pouvez aussi utiliser les fonds propres de votre société en Belgique pour financer l'achat à l'étranger. Votre société joue ainsi le rôle de banquier et peut vous offrir des conditions particulièrement avantageuses mais qui doivent être alignées avec le marché.

Nous vous conseillons donc de contacter une société belge spécialisée pour définir la meilleure structure de financement de cette acquisition.

F.A.Q. 201: Quels sont les avantages et les inconvénients du Prêt relais ou du Crédit relais?

2009-11-26T14:04:00.001-08:00

5/ Acheter un bien ? Via un crédit relais Qu’est-ce qu’un crédit relais ? Un crédit relais est une avance de la banque à un de ses clients, sur des fonds qu’il doit recevoir et qui permettront de rembourser cette avance. La forme la plus courante de crédit relais est le crédit relais immobilier. Ce crédit permet d’anticiper sur le produit de la vente d’un bien immobilier avant d’avoir encaissé les fonds et même avant que la vente soit effectivement réalisée. Quel en est le principe ? Vous mettez un bien à vendre, par exemple dans l'agence immobilière de Michel Deckers situé a Bormes-les-Mimosas, à un prix précisé dans le mandat que vous avez donné à l’agence immobilière de Michel Deckers. Avec le crédit relais, la banque vous fait dès maintenant une avance pour vous aider à acheter un autre bien via l'agence de Michel Deckers. Vous rembourserez cette avance quand le bien sera vendu par l'agence de Michel Deckers et au plus tard à une date d’échéance prévue dans le contrat. Ce crédit relais vient souvent s’ajouter à un crédit immobilier classique pour financer la nouvelle acquisition que vous aurez fait chez Michel Deckers.

Le prêt relais alternatif, c'est simple, c'est souple !

Le fonctionnement des prêts alternatifs est simple :

- l’éventail de la durée du prêt est très large (de la courte durée à la longue durée),
- l'allongement du prêt est possible,
- le crédit peut être à taux variable ou à taux fixe. Le taux variable permet le passage au taux fixe. En cas de variation des taux, la répercussion se fait en priorité sur la durée, mais l’allongement du prêt est limité,
- une réduction en fonction de la variation des taux d’intérêt est possible,
- un délai de deux ans pour vendre le logement à céder est accordé,
- le remboursement partiel n'entraîne aucune pénalité : au moment de la vente l’emprunteur rembourse une partie du crédit contracté,
- l’emprunteur peut effectuer un remboursement anticipé à tout moment, et sans frais,
- la mensualité de remboursement à verser est connue dès le départ par l’emprunteur,
- l'emprunteur, à partir du moment où cela ne modifie pas la durée initiale du prêt, peut moduler chaque année la mensualité de remboursement. Il peut, selon son choix, l’accroître ou la diminuer,

Le prêt relais, un ami qui vous veut du bien : Qu'est-ce que le prêt relais ? Le prêt relais porte bien son nom puisque cette formule de prêt est destinée à assurer un relais. La banque ou l’établissement financier fait le relais entre l’acquisition du nouveau logement et la vente de l’ancien en mettant à disposition de l’emprunteur un prêt destiné à constituer tout ou partie de l’apport personnel nécessaire à l’achat du nouveau logement. Ce prêt, le prêt-relais, qui finance l’acquisition du nouveau logement, est remboursé par le produit de la vente de l’ancien logement. Combien de temps dur le relais ? La durée du prêt relais est généralement d’un ou deux ans, mais il peut durer exceptionnellement 3 ans. La durée de vie du prêt relais est limitée, et dépasser le délai de vente consenti par le prêteur revient cher à l'emprunteur

Le montant du prêt relais : D’un établissement à l’autre, le montant du prêt relais varie. D’ailleurs, le montant du prêt varie aussi au sein d’un même établissement en fonction du dossier de l’emprunteur. Globalement, le montant du prêt relais représente 60 à 80 % de la valeur, non pas du bien à acheter, mais du bien à vendre. Quand il est jumelé à un crédit immobilier servant au financement du nouveau logement, par exemple, le montant du prêt relais peut atteindre 100% de la valeur du bien immobilier à vendre : la plupart du temps, seule la présentation d'une promesse ou d'un compromis de vente permet d'obtenir une avance de 100%. Les variations donnent raison à la négociation : l’emprunteur doit négocier le montant de son prêt relais avec le prêteur

Un grand écart entre les taux : Chez le prêt relais, il n’y a pas que le montant du crédit qui varie. Le taux du crédit varie aussi énormément d’un établissement à l’autre (les taux sont aux alentours d’à peine plus de 4% pour le taux de crédit le plus bas et de près de 7% pour le taux le plus haut). Cet écart entre les taux de crédit dépendent-ils également du dossier de l’emprunteur ? Oui, les taux dépendent des dossiers. Les taux les plus bas correspondent aux prêts relais couplés à des prêts principaux finançant le logement à acquérir. Les taux de crédit les plus élevés correspondent quant à eux aux prêts relais distribués seuls

Le remboursement du prêt relais : les bons comptes font les bons amis ! Le prêt relais, aussi appelé « prêt achat-revente » pour des raisons désormais évidentes, est remboursé par le produit de la vente du premier logement, mais comment se passe le remboursement ? L’établissement prêteur propose deux formules de remboursement : la franchise totale et la franchise partielle. Dans le cas de la franchise totale, le paiement des intérêts et des frais d’assurances intervient au même moment que le remboursement du capital, c’est-à-dire à la fin du prêt. Avantage pour l’emprunteur : il ne paie rien pendant toute la durée du prêt. Être libéré de tout paiement pendant toute la durée du prêt, voilà ce que l’on appelle la tentation ! Mais la franchise totale n’est pas la meilleure solution dans le domaine du prêt

La franchise partielle, c'est plus avantageux ! La franchise totale n’est pas la formule la plus avantageuse financièrement puisque, en fin de compte, quand l’emprunteur doit rembourser à l’issue du prêt, il doit supporter la capitalisation des intérêts pendant toute la durée du prêt. Dans le cas de la franchise partielle, il n’y a pas de capitalisation des intérêts sur toute la durée du prêt puisque l’emprunteur paie mensuellement les intérêts. L’emprunteur n’a donc pas à payer le coût de la capitalisation des intérêts, ce qui rend la formule de la franchise partielle financièrement plus intéressante que celle de la franchise totale !

Le remboursement anticipé du prêt relais : pas de pénalités ! Le remboursement du prêt relais est généralement possible par anticipation, dès la vente de l’ancien logement. Si le remboursement anticipé est synonyme d’indemnités de remboursement anticipé, il est généralement, dans le cas du prêt relais, sans pénalités. Mais, en cas de prêt soldé avant les mois mis à disposition par l’établissement financier, il peut tout de même y avoir pénalités de remboursement anticipé. Les pénalités éventuelles devant être convenues, l’emprunteur doit se référer à son contrat de prêt relais pour savoir s’il est dispensé ou non d’indemnités à payer en cas de remboursement anticipé

Le prêt relais : avec ou sans hypothèque ? Aucun prêt ne se faisant sans garanties, des garanties sont demandées pour le prêt relais. Selon les dossiers présentés, et selon les banques ou les établissements financiers, les garanties demandées ne sont pas les mêmes. La question qui refroidit l'emprunteur est la question de l'hypothèque. Pour les emprunteurs les plus chanceux, il y a dispense d’hypothèque. Ensuite, sur l'échelle de la chance en matière d'emprunt, la promesse d’hypothèque prend la deuxième place. Enfin, en cas de pénurie de trèfles à quatre feuilles, de déficit de fers à cheval et de manque de pattes de lapin, il y a l’hypothèque du bien à vendre (en cas de prêt relais jumelé à un prêt principal, la prise d'hypothèque peut même concerner le logement à vendre et le logement acquis). Quand il y a prise d’hypothèque, il est plus intéressant pour l’emprunteur qu’elle concerne le logement acheté plutôt que le logement à vendre. Pourquoi ? Parce que dans le cas d’une hypothèque prise sur le logement à vendre, l’hypothèque doit être levée au moment de la vente. La prise d'hypothèque sur le logement à vendre entraîne donc des frais de mainlevée, et ces frais doivent être pris en charge par l’emprunteur. En revanche, dans le cas d’un logement acheté supportant l’hypothèque, l’hypothèque s’éteint d’elle-même au terme du prêt principal. Il n’y a donc pas de frais pour l’emprunteur

Prêt relais : place aux formules alternatives ! La tendance étant à « l’alter », n’y a-t-il pas d’alternative au prêt relais classique ? Si ! De nouvelles formules de crédit sont apparues. Elles s’adressent aux personnes devant recourir à un emprunt pour financer une partie du nouveau logement acheté. La formule alternative consiste en des crédits globaux qui couvrent 100% du prix de l'acquisition envisagée par l'emprunteur, commission d’agence comprise (et, éventuellement, frais notariés inclus). Plusieurs établissements financiers spécialisés proposent ce type de prêt

F.A.Q. 106: peut-on acheter un bien immobilier à deux hors mariage

2009-11-26T14:03:00.001-08:00

Acheter un bien immobilier hors mariageAcheter un bien immobilier à deux, hors mariage, présente des avantages et des contraintes qui diffèrent selon que vous achetez en union libre ou avec votre partenaire de PACS. Nos conseils.

Acheter un bien immobilier en union libre
Vous disposez de plusieurs formules pour acheter un bien immobilier hors mariage. Nous vous conseillons de recourir aux conseils d'un notaire pour déterminer la solution la plus adaptée à votre situation juridique et fiscale.

Le financement et l'emprunt
Puisque vous allez acheter hors mariage, l'organisme de crédit peut considérer vos revenus séparément et de ce fait vous accorder un crédit moins important à un taux inférieur.
Vous pouvez cependant emprunter conjointement et être ainsi engagés tous les deux vis-à-vis de l'établissement financier. Ou bien l'un peut emprunter et l'autre être caution solidaire. Vous pouvez encore emprunter séparément. Mais que vous soyez ou non co-emprunteurs, il est indispensable que vos deux noms figurent dans l'acte de vente pour pouvoir revendiquer un droit sur le bien immobilier que vous allez acheter.

Acheter en indivision
Comme quand il est question d'acheter un bien immobilier en union libre, lorsqu’aucune disposition spéciale n'a été prise, acheter à deux c'est automatiquement acheter en indivision. Cela signifie que le bien immobilier acquis hors mariage est la propriété commune des deux partenaires. Chacun d'eux est indivisaire, c'est-à-dire propriétaire d'une quote-part indivise du bien, à hauteur de sa contribution au financement. Si l'acte d'acquisition ne prévoit rien d'autre, chacun des deux acquéreurs possède 50% du bien immobilier.

Chacun des deux partenaires est ensuite solidaire pour les dépenses relatives au logement commun ainsi que pour le remboursement du prêt, que l'emprunt ait été effectué conjointement ou non. Cette solidarité ne cesse qu'en cas de résiliation du PACS.
Les partenaires peuvent bénéficier de l'aide personnalisée au logement ou de l'allocation logement, dans les mêmes conditions qu'un couple marié, au vu de leurs deux revenus.
Aucun des partenaires ne peut prendre de décision (telle que la vente) sans accord de l'autre.

Mettre un terme à l'indivision
Si l'un des partenaires veut mettre un terme à l'indivision, l'autre ne peut la refuser. S'il refuse, l'autre partenaire devra avoir recours au tribunal.
Les deux partenaires peuvent passer entre eux une convention d'indivision spécifique pour prévoir les modalités en cas de séparation ou de décès.

En l'absence de convention ou de testament en faveur du partenaire, pour un couple hors mariage la loi est la suivante :
- En cas de décès, l'héritage est au profit des héritiers. Le partenaire survivant n'a donc aucun droit à l'héritage et reste en indivision avec eux.
- En cas de séparation, si les deux partenaires sont d'accord pour revendre le logement, ils se partagent le fruit de la vente en fonction de leurs quotes-parts respectives. Si les deux partenaires ne parviennent pas à se mettre d'accord, le tribunal de grande instance doit intervenir.

Bon à savoir : Dans le cas d'un bien immobilier revendu hors mariage, si un seul des partenaires est signataire de l'acte de vente et veut être seul propriétaire du bien immobilier, l'acte de vente doit le signifier clairement ; auquel cas l'autre partenaire n'a ni droit ni titre sur le logement, même en cas de décès du partenaire propriétaire. Si l'acte de vente ne précise pas que l'acquéreur a acheté en son nom, le logement est présumé, de fait, indivis par moitié. Dans ce cas, les conditions sont identiques à celles d'un achat en indivision.

F.A.Q. 105: Y a-t-il un risque pour un étranger d'acheter un bien immobilier en France?

2009-11-26T14:02:00.001-08:00

Lors de l'acquisition de biens existants, les acheteurs étrangers peuvent courir le risque de payer des prix artificiellement élevés ou de passer à côté de problèmes importants. Une évaluation par un évaluateur local, ou par un agent immobilier (exemple chez Michel Deckers), peut permettre d'éviter ceci - mais faites attention car l'évaluateur peut également estimer trop faiblement le coût des travaux de rénovation pour rendre la propriété habitable.

Vous pouvez aussi demander a Michel Deckers de vous aider en faisant appel a un architecte qui fournira normalement un bref rapport sur l'état du bâtiment, ou compter sur des témoignages d'artisans locaux pour évaluer l'état d'une propriété et de ses réparations.

Quand vous achetez une propriété particulièrement ancienne, l'âge apporte souvent des problèmes. La maison n'a peut-être pas été entretenue pendant des années et il ne pourrait y avoir ni l'électricité, ni système d'égouts approprié. Le coût pour rénover et relier des égouts peut être onéreux. Les acheteurs accompagner de leur agent immobilier devraient également noter la nécessité de vérifier certains détails. Par exemple, si une propriété se compose de plusieurs bâtiments, il devrait déterminer si tous les bâtiments sont inclus réellement dans la vente. Les bornes de terrains peuvent souvent être floues aussi, particulièrement si le terrain a été divisé en plusieurs parcelles. Tous ces détails peuvent être vérifiés sur un plan cadastral que l'agence immobilière peut lui fournir, le registre officiel des superficies des terrains, bien que ceci puisse parfois être démodé. Un géomètre peut aider à vérifier de tels détails.

Notez qu'il n'y a aucune protection légale en France permettant à des acheteurs de se retirer d'un contrat préliminaire si les bornes du terrain ne sont pas bien spécifiées. Il est nécessaire de demander l'insertion d'une telle clause dans le contrat.

F.A.Q 104: Peut-on acheter un bien immobilier occupé ou loué?

2009-11-26T14:01:00.001-08:00

Acheter un bien occupé consiste à acquérir un logement en cours de location. L’achat occupé est d’autant plus intéressant que le coût du bien est largement inférieur au prix du marché.

A noter, le propriétaire vendeur doit aviser le locataire de sa décision de vendre le logement au moins 6 mois avant la fin du bail.

Acheter un bien occupé présente plusieurs avantages :

Décote sur le prix de vente pouvant aller jusqu’à 40% du prix du marché

Perception de loyers dès l’achat, dans le cadre d’un investissement locatif

Rendement locatif intéressant s’il est supérieur au taux d’intérêt du prêt immobilier contracté pour l’achat du bien

Plus-value équivalente à la décote en cas de revente du logement une fois celui-ci libéré

Acheter un bien occupé, prix

Acheter un bien occupé permet de bénéficier d’une décote sur le prix du marché immobilier se situant aujourd’hui entre 15 et 25% en raison de la crise. S’il s’agit d’un bien soumis à la loi de 1948, la décote peu aller jusqu’à 40% !

A noter que la décote, contrepartie d’une jouissance différée, est établie en fonction de :

La durée restante du bail (environ 1% de décote par année de bail restant à courir)

L’âge et l’état de santé du locataire (les plus de 70 ans et les handicapés, protégés par la loi 1948, bénéficient d’une possibilité de maintien dans le logement)

Acheter un bien occupé, droit de préemption

Si vous souhaitez acheter un bien occupé, sachez que le locataire dispose d’un droit de préemption, qui, s’il souhaite acquérir le logement qu’il occupe, lui donne la priorité sur tout autre acquéreur. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter du début du préavis légal pour se décider. Après confirmation de son acceptation de se porter acquéreur, il a 2 mois pour signer l’acte (4 mois s'il sollicite un prêt).

Droit de préemption

La loi du 6 juillet 1989 permet au locataire d’acheter prioritairement le logement qu’il occupe lorsque le propriétaire bailleur décide la vente de ce bien. Le domaine d’application du droit de préemption obéit à des règles strictes

Location et droit de préemption

Dans le cas d’une location, le propriétaire bailleur qui souhaite vendre son bien immobilier libre d’occupation est tenu de respecter le droit de préemption légal dont bénéficie son locataire. Dans ce cas, le propriétaire doit notifier son projet de vente à son locataire 6 mois avant la fin du bail. Ce dernier a en effet la priorité sur tous les autres acquéreurs potentiels. Le congé pour vente en fin de bail délivré par le propriétaire doit reproduire une partie de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui énonce les modalités de ce droit de préemption. Il y doit y mentionner le prix et les conditions de la vente au bénéfice du locataire. Ce dernier dispose alors d’un délai de 2 mois à compter de la notification pour exercer, s’il le souhaite, son droit de préemption et acheter le logement. Passé ce délai, le propriétaire pourra proposer le logement à tout autre acquéreur.
Si le propriétaire souhaite vendre son logement à un autre acquéreur tout y en maintenant son locataire, ce dernier ne bénéficie d’aucun droit de préemption. Le propriétaire bailleur est libre de vendre son bien occupé à tout moment du bail.

Droit de préemption, définition

Le droit de préemption (ou droit de préférence) est un droit légal ou contractuel accordé à certaines personnes privées (locataire, fermier, indivisaire, Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural…) ou publiques (collectivités territoriales, mairies…) d'acquérir un bien par priorité à toute autre personne, lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre. Ainsi, le droit de préemption résulte, soit de la loi, soit d’un contrat passé entre les intéressés. Le droit de préemption s’applique aux contrats de location conclus pour une durée minimum de :

3 ans si le bailleur est une personne physique

6 ans s’il est une personne morale (par exemple SCI)

Le droit de préemption du locataire n’est pas applicable sur les contrats de location dits d’exception (locations à caractère saisonnier, locations meublées, locations à vocation sociale…)

Vue dans le Partenaire Européen

F.A.Q. 103: Peut-on acheter un bien immobilier en partenaire pacsés?

2009-01-03T13:59:00.000-08:00

3/ Acheter un bien? En partenaires Pacsés. Du nouveau pour les partenaires pacsés Jusqu’alors, lorsque les partenaires n’avait rien prévu, les biens achetés par l’un appartenait pour moitié à l’autre. Depuis la réforme, le régime qui prévaut est celui de la séparation des biens. Par ailleurs, la Loi prévoit une meilleure protection au conjoint survivant en cas de décès du partenaire. Pendant l’année qui suit le décès, il peut rester gratuitement dans la résidence principale du couple. La Loi rend également possible, par testament, d’attribuer le logement du couple au survivant (à charge pour ce dernier de dédommager les héritiers de son partenaire décédé).

F.A.Q. 102: Peut-on acheter un bien immobilier à plusieurs

2009-01-02T13:57:00.000-08:00

2/ Acheter un Bien? En indivision ou via une société?Achat immobilier en indivision ou via une société ?

Si vous voulez acheter un bien immobilier à plusieurs, entre parents ou amis, vous avez le choix entre un achat en indivision ou la constitution d’une SCI (Société Civile Immobilière)

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L’indivision

Des ces deux options, l’indivision est la solution la plus simple car elle ne nécessite pas de grandes formalités administratives, ni de frais d’enregistrement. Deux ou plusieurs personnes peuvent devenir propriétaires d’un même bien immobilier à hauteur de leur participation. Si toutes les décisions concernant la gestion du bien immobilier devaient autrefois être prises à l’unanimité, la réforme du régime juridique de l'indivision, en vigueur depuis le 1er janvier 2007, a assoupli cette contrainte.

A noter aussi qu’en cas de décès, les survivants n’ont aucun droit sur la part du défunt. Une solution pour pallier à ces inconvénients est de signer une convention d’indivision chez le Notaire afin d’inscrire certaines clauses protégeant les intérêts des contractants.

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La société de gestion du patrimoine ou SCI

La SCI est une société de gestion du patrimoine et doit être à but non commercial. Ainsi, il n’est pas possible acheter un bien pour le revendre aussitôt après. De même, il n’est pas possible de le « louer meublé » car, sur le plan fiscal, la location meublée génère des bénéfices commerciaux.

Malgré son inconvénient majeur qui est la lourdeur de sa gestion, la SCI a cependant l’avantage d’être plus souple qu’un régime en indivision, car elle permet, par exemple, de protéger par des clauses spécifiques le conjoint survivant en cas de décès.

Elle permet aussi un allègement conséquent des droits de transmission et des droits de succession du patrimoine immobilier concerné.

F.A.Q. 101: Sous quel régime Matrimoniale peut-on acheter son bien immobilier

2009-01-01T13:56:00.000-08:00

1 / Comment acheter ce bien ? Sous quel régime Matrimonial - Seul ou à deux
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Vous êtes mariés, vous vivez en pacs ou en concubinage et vous souhaitez acheter un bien immobilier à deux ? Votre régime matrimonial définit le sort de votre bien immobilier en cas de séparation ou de décès.
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Mariage sous le régime de la communauté de biens Si vous êtes un couple marié sous le régime de communauté de biens, tous les biens acquis pendant le mariage sont des biens communs donc divisibles par moitié entre les époux. En cas de décès, le survivant bénéficie d’une jouissance gratuite d’un an puis d'un droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès. Ce qui le protège de toute éviction par les héritiers du défunt.
----------------------------------------------------------------------------Mariage sous le régime de la séparation de biens Dans le cas d’un régime de séparation de biens, chacun des époux reste propriétaire de ses biens propres. Le bien acquis ensemble pendant le mariage appartient aux deux époux à hauteur des fonds apportés.
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Concubinage Si vous vivez maintenant en concubinage, vous avez le choix entre une indivision, une SCI, une tontine ou un pacs (pactes civile de solidarité). L’indivision : Voir point N° 2 ci dessous la création d’une SCI (Société Civile Immobilière) Voir point N° 2 ci dessous La tontine La Tontine est un pacte signé entre les deux concubins stipulant qu’au décès de l’un, l’autre est seul propriétaire du bien dont la valeur ne doit pas excéder 76 000 euros. Le Pacs Voir point N° 3 ci dessous

Conseils de Michel Deckers AVANT de signer un acte d’achat

2008-12-13T08:59:00.000-08:00

Vous avez visité un bien immobilier avec Michel Deckers et vous avez eu le coup de coeur ? Vous êtes décidé de mettre vos intentions d'achat sur papier ?

La complexité de l’immobilier requiert de nombreuses compétences que seul un professionnel qualifié de la région peut vous apporter.

Voici comment Michel Deckers peut vous aider ..........

Acheter un bien ? Sous quel régime Matrimonial - Seul ou à deux?
Acheter un bien ? en indivision ou via une société?
Acheter un bien ? Entre partenaire Pacsés
Acheter un bien ? en Viager
Acheter un bien ? Via un crédit relais
Acheter un bien ? Qu'en est-il avec l'Impot de solidarité sur la fortune (ISF)
Votre Notaire ? Le Rôle et le choix de Votre Notaire
Votre Notaire ? Les FRAIS supplémentaires à votre charge
La Signature ? De l'avant-contrat ou l'OFFRE D'ACHAT
La signature ? Du compromis de vente
La signature ? De l'acte de vente
Divers ? Délai de rétractation ou de réflexion
Divers ? Les diagnostics techniques
Pour mes amis et Compatriotes Belges? Guide d'achat
Pour mes amis et Compatriotes Belges? Trouver la bonne propriété
Pour mes amis et Compatriotes Belges? L'étude
Pour mes amis et Compatriotes Belges? Le financement
Pour mes amis et Compatriotes Belges? Le processus légal
Pour mes amis et Compatriotes Belges? Protéger vos intérêts
Pour mes amis et Compatriotes Belges? Contrats d'achat
Pour mes amis et Compatriotes Belges? Conclure la vente
Pour mes amis et Compatriotes Belges? Emménager
Pour mes amis et Compatriotes Belges? Imposition
Pour mes amis et Compatriotes Belges? Rénovations et travaux
FISCALITE: Prêt a taux zéro (Profitez-en)

1/ Acheter un Bien ? Sous quel régime Matrimonial - Seul ou à deux ?

2008-12-12T11:47:00.000-08:00

1 / Comment acheter ce bien ? Sous quel régime Matrimonial - Seul ou à deux

Vous êtes mariés, vous vivez en pacs ou en concubinage et vous souhaitez acheter un bien immobilier à deux ?

Votre régime matrimonial définit le sort de votre bien immobilier en cas de séparation ou de décès.

Mariage sous le régime de la communauté de biens

Si vous êtes un couple marié sous le régime de communauté de biens, tous les biens acquis pendant le mariage sont des biens communs donc divisibles par moitié entre les époux. En cas de décès, le survivant bénéficie d’une jouissance gratuite d’un an puis d'un droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès. Ce qui le protège de toute éviction par les héritiers du défunt.

Mariage sous le régime de la séparation de biens

Dans le cas d’un régime de séparation de biens, chacun des époux reste propriétaire de ses biens propres. Le bien acquis ensemble pendant le mariage appartient aux deux époux à hauteur des fonds apportés.

Concubinage

Si vous vivez maintenant en concubinage, vous avez le choix entre une indivision, une SCI, une tontine ou un pacs (pactes civile de solidarité).

L’indivision : Voir point N° 2 ci dessous

la création d’une SCI (Société Civile Immobilière) Voir point N° 2 ci dessous

La tontine

La Tontine est un pacte signé entre les deux concubins stipulant qu’au décès de l’un, l’autre est seul propriétaire du bien dont la valeur ne doit pas excéder 76 000 euros.

Le Pacs Voir point N° 3 ci dessous

2/ Acheter un bien ? En indivision ou via une société?

2008-12-11T05:20:00.000-08:00

Achat immobilier en indivision ou via une société ?

Si vous voulez acheter un bien immobilier à plusieurs, entre parents ou amis, vous avez le choix entre un achat en indivision ou la constitution d’une SCI (Société Civile Immobilière)

L’indivision

Des ces deux options, l’indivision est la solution la plus simple car elle ne nécessite pas de grandes formalités administratives, ni de frais d’enregistrement. Deux ou plusieurs personnes peuvent devenir propriétaires d’un même bien immobilier à hauteur de leur participation. Si toutes les décisions concernant la gestion du bien immobilier devaient autrefois être prises à l’unanimité, la réforme du régime juridique de l'indivision, en vigueur depuis le 1er janvier 2007, a assoupli cette contrainte.

A noter aussi qu’en cas de décès, les survivants n’ont aucun droit sur la part du défunt. Une solution pour pallier à ces inconvénients est de signer une convention d’indivision chez le Notaire afin d’inscrire certaines clauses protégeant les intérêts des contractants.

La société de gestion du patrimoine ou SCI

La SCI est une société de gestion du patrimoine et doit être à but non commercial. Ainsi, il n’est pas possible acheter un bien pour le revendre aussitôt après. De même, il n’est pas possible de le « louer meublé » car, sur le plan fiscal, la location meublée génère des bénéfices commerciaux.

Malgré son inconvénient majeur qui est la lourdeur de sa gestion, la SCI a cependant l’avantage d’être plus souple qu’un régime en indivision, car elle permet, par exemple, de protéger par des clauses spécifiques le conjoint survivant en cas de décès.

Elle permet aussi un allègement conséquent des droits de transmission et des droits de succession du patrimoine immobilier concerné.

3/ Acheter un bien? En partenaires Pacsés.

2008-12-10T05:31:00.000-08:00

Du nouveau pour les partenaires pacsés

Jusqu’alors, lorsque les partenaires n’avait rien prévu, les biens achetés par l’un appartenait pour moitié à l’autre. Depuis la réforme, le régime qui prévaut est celui de la séparation des biens. Par ailleurs, la Loi prévoit une meilleure protection au conjoint survivant en cas de décès du partenaire. Pendant l’année qui suit le décès, il peut rester gratuitement dans la résidence principale du couple. La Loi rend également possible, par testament, d’attribuer le logement du couple au survivant (à charge pour ce dernier de dédommager les héritiers de son partenaire décédé).

4/ Acheter un bien ? En viager

2008-12-09T11:53:00.000-08:00

4 / Acheter ou vendre un bien immobilier en viager

Les professionnels de l’immobilier notent une recrudescence du nombre de ventes immobilières en viager. Vente particulière, le viager repose sur des spécificités particulières

L’aléa, élément essentiel de la vente en viager

En vieux français, le mot « viage » signifie « temps de vie ». Le viager repose sur un risque réciproque. L’acheteur parie sur la durée de vie du vendeur, mais si ce dernier survit au-delà de ce que l’acquéreur pouvait normalement imaginer, le viager peut se révéler une lourde charge.
La date incertaine du décès du vendeur constitue l’aléa. Sans aléa, le contrat est sans objet et la vente pourrait être annulée (ce qui est parfois le cas quand le décès du vendeur intervient dans les 20 jours qui suivent la vente viagère).

Crédirentier, débirentier, arrérage

Le viager met en relation un vendeur, qui juridiquement s’appelle le crédirentier (qui perçoit une rente de la part de l’acquéreur), et un acheteur, ou débirentier (qui verse une rente au vendeur). Les sommes correspondant au paiement de la rente s’appellent des arrérages.

Le paiement du prix : rente et bouquet

Contrairement à une vente classique, la viager ne se paye pas en une seule fois mais par une rente versée au vendeur jusqu’à sa mort. Son calcul se détermine en fonction :
• de l’âge du vendeur (ou des vendeurs, si le contrat est conclu sur deux têtes)
• de la valeur du bien immobilier
• du taux de rendement
Une fois le prix fixé, celui-ci est indexé (généralement sur l’indice Insee du coût de la consommation des ménages hors tabac). L’indexation se fait chaque année, à la date anniversaire du contrat.
Le vendeur peut demander le versement d’une somme d’argent immédiate. C’est ce que l’on appelle le bouquet. Celui-ci est alors déduit du prix de vente.

Viager libre ou viager occupé

Il existe deux types de viager
• le viager libre : l’acquéreur occupe immédiatement le bien, il peut le louer ou même le revendre
• le viager occupé : le vendeur conserve la disposition du logement jusqu’à son décès

Les intérêts du viager

Bien adapté aux personnes qui n’ont pas d’héritiers, le viager permet d’assurer au vendeur un revenu régulier, jusqu’à son décès.
Pour l’acquéreur, le viager est un moyen d’échelonner la dépense d’acquisition d’un logement.

5/ Acheter un bien ? Via un crédit relais

2008-12-08T12:02:00.000-08:00

Qu’est-ce qu’un crédit relais ?

Un crédit relais est une avance de la banque à un de ses clients, sur des fonds qu’il doit recevoir et qui permettront de rembourser cette avance.

La forme la plus courante de crédit relais est le crédit relais immobilier.

Ce crédit permet d’anticiper sur le produit de la vente d’un bien immobilier avant d’avoir encaissé les fonds et même avant que la vente soit effectivement réalisée.

Quel en est le principe ?

Vous mettez un bien à vendre, par exemple dans l'agence immobilière de Michel Deckers situé a Bormes-les-Mimosas, à un prix précisé dans le mandat que vous avez donné à l’agence immobilière de Michel Deckers.

Avec le crédit relais, la banque vous fait dès maintenant une avance pour vous aider à acheter un autre bien via l'agence de Michel Deckers.

Vous rembourserez cette avance quand le bien sera vendu par l'agence de Michel Deckers et au plus tard à une date d’échéance prévue dans le contrat.

Ce crédit relais vient souvent s’ajouter à un crédit immobilier classique pour financer la nouvelle acquisition que vous aurez fait chez Michel Deckers

6/ Acheter un bien ? Qu'en est-il avec l'Impot de solidarité sur la fortune (ISF)

2008-12-07T11:59:00.000-08:00

L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est un impôt Français payé par les personnes physique détenant un patrimoine taxable d’une valeur net supérieur à 770 000 € au 1er janvier 2008. L'ISF est calculé sur votre patrimoine net, c'est-à-dire sur la valeur de vos biens imposables sur laquelle vous déduisez vos dettes. Vous prenez en compte le patrimoine de votre concubin mais pas celui des autres personnes pouvant être comptées à charge à l'impôt sur le revenu, comme les enfants majeurs rattachés. Si vous vous trouvez dans l'une des situations suivantes, chaque époux est soumis à l'ISF sur son patrimoine et sur celui des enfants mineurs dont il a l'administration légale des biens :

Les époux mariés sous le régime de la séparation de biens et ne vivant pas sous le même toit

Les époux en instance de séparation de corps ou de divorce et autorisés à avoir des résidences séparées

Cet impôt est calculé sur le patrimoine, dont vous trouverez le Barème ci-dessous. Cet impôt français n'a pas cours dans les TOM (Mayotte, Nouvelle Calédonie, Polynésie Française, Saint Barthelemy, Saint Martin, etc).

N'excédant pas	770 000 euros	0 %	Montant total : 0 €
Comprise entre	770 000 et 1 240 000 euros	0,55 %	0 à 2 585 €
Comprise entre	1 240 000 et 2 450 000 euros	0,75 %	2 585 à 11 660 €
Comprise entre	2 450 000 et 3 850 000 euros	1 %	11 660 à 25 660 €
Comprise entre	3 850 000 et 7 360 000 euros	1,30 %	25 660 à 71 290 €
Comprise entre	7 360 000 et 16 020 000 euros	1,65 %	71 290 à 214 180 €
Supérieur à	16 020 000 euros	1,80 %	> 214 180 €

7/ Votre Notaire ? Le Rôle et le choix de votre Notaire

2008-12-06T12:05:00.000-08:00

7/ Le Rôle et le choix de votre Notaire
Le notaire est un officier ministériel titulaire d'une charge, il bénéficie à ce titre d'un monopole pour l'établissement de certains actes civils ainsi que pour leur authentification.

Dans le cadre de la signature de l'acte définitif de vente, le notaire devra prendre en charge les formalités et démarches liées à la vente, dont voici les grandes lignes:

vérification de la validité du titre de propriété,

vérification de l'existence de servitudes, Des informations seront collectées auprès des services de l'administration, du fisc, de la conservation des hypothèques ...

Vérification de l'identité et la capacité juridique des parties (extraits d'actes de naissance et de mariage du vendeur et de l'acheteur auprès des mairies

il doit aussi vérifier que ni le vendeur, ni l'acheteur ne sont soumis au régime de tutelle ou curatelle.

Contrôle de la validité du titre de propriété du vendeur

Contrôle sur le logement

La superficie du lot de copropriété sera mentionnée,

Le notaire doit s'assurer également que les diagnostics techniques obligatoires ont bien été pratiqués.

Lorsque le bien est achevé depuis moins de 10 ans, il contrôlera l'existence de l'assurance dommage-ouvrage.

Etat de la situation hypothécaire

Le notaire devra vérifier s'il existe un droit de préemption au profit de la commune (DPU),

En général, la vente est signée à l'étude du notaire du vendeur.

L'acquéreur peut sans surcoût demander à son notaire de l'assister lors de la vente.

L'acte de vente sera ensuite publié par le notaire au bureau des hypothèques dont dépend l'immeuble et ne pourra plus être modifié.

Si vous ne pouvez pas être présent le jour de la signature vous pouvez vous faire représenter par un mandataire, il vous faudra signer une procuration sous seing privé.

8/ Votre Notaire ? Les FRAIS supplémentaires à votre charge (Frais de Notaire)

2008-12-05T12:07:00.000-08:00

7/ Les FRAIS supplémentaires à votre charge (Frais de Notaire)

Les Frais de Notaires
Toute acquisition d'immeuble donne lieu à des frais qui viennent s'ajouter au prix d'achat. Il s'agit des honoraires du notaire ou émoluments, des frais liés aux formalités à accomplir et des droits de mutation (droits fiscaux reversés par le notaire au Trésor public). Le notaire est en droit de réclamer le jour de la signature de la vente, une provision destinée à couvrir les frais, droits et émoluments liés à l'opération. Le notaire se réfère à des barèmes de frais préétablis. Les sommes versées en trop seront restituées lors de l'établissement du décompte définitif qui doit faire l'objet d'une note détaillée ( généralement plusieurs semaines voire plusieurs mois après la signature de l'acte de vente). Les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur.

Les honoraires du notaire
Cette rémunération est fixée en pourcentage du prix de vente d'après un barème national qui garantit des coûts identiques pour l’ensemble de la population sur tout le territoire national (décret du 8 mars 1978). En cas d'acquisition d'un logement neuf dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement, les émoluments du notaire sont réduits. Il est appliqué les taux d'une des deux séries S1 ou S2, multipliés par un coefficient propre à chaque type d'acte. Il faudra ajouter une TVA à 19,6% sur le montant HT obtenu.
Les droits de mutation
Une grande partie des frais d'achat correspondent à des droits fiscaux. Les notaires sont chargés de recouvrer ces taxes et de les reverser au Trésor public. Le montant de ces taxes varie selon que le logement acquis a plus ou moins de 5 ans. Ces droits de mutation sont à la charge de l'acquéreur.
Logement de plus de 5 ans
Les droits de mutation sont fixés à 5,09% du prix de vente qui se décompose de la façon suivante :
- 0,20% : taxe perçue au profit de l'état,
- 3,60% : taxe départementale,
- 0,09% : frais d'assiette correspondant à 2,5% du montant de la taxe départementale,
- 1,20% : taxe communale.

Les taux des droits d'enregistrement s'appliquent sur le prix indiqué dans l'acte de vente. Si le vendeur laisse des équipements qui font corps avec le logement (bibliothèque murale, cuisine équipée, dressing...), il est judicieux de les lister dans l'avant contrat. De cette façon, ces équipements inventoriés et évalués distinctement du logement n'entreront pas en compte dans le calcul des droits de mutation.
Logement de moins de 5 ans§
Les logements récents regroupent les logements de moins de 5 ans, les constructions en cours, les logements achevés depuis moins de 5 ans et non encore vendus. Ces logements bénéficient d'une taxation réduite qui représentent entre 2 et 4% du prix de vente. En contrepartie, la vente d'un logement neuf ou récent est soumise à la TVA au taux de 19,6%. Le prix de vente sera affiché en prix TTC.

La répartition des frais annexes
Les charges et travaux de copropriété
En copropriété, le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes est voté chaque année en assemblée générale par les copropriétaires et cela pour l'année à venir. Les copropriétaires paient donc par avance, chaque trimestre un quart de ce budget, suite à l'appel de charge effectué par le syndic. Le vendeur paiera toutes les charges et les travaux qui ont fait l'objet d'un appel de fonds par le syndic jusqu'à la vente du logement. peu importe que les travaux aient été ou non réalisés. les charges provisionnelles du trimestre en cours incombent au vendeur.
L'acquéreur et le vendeur peuvent convenir d'un arrangement et d'une nouvelle répartition qui sera un élément de négociation dans le prix. Pour exemples, les charges du trimestre en cours seront réparties entre l'acquéreur et le vendeur , le vendeur conservera à sa charge les travaux décidés par une assemblée générale antérieure même si l'appel de fonds est lancé après la vente, le vendeur peut décider de prendre en charge l'intégralité du coût d'un ravalement.
Le partage des impôts locaux§
Pour le fisc, la taxe d'habitation est due par celui qui occupait le logement au 1er janvier, la taxe de l'année en cours reste donc à la charge du vendeur.
La taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année. Les actes de vente prévoient presque toujours une répartition prorata temporis de la taxe foncière entre vendeur et acheteur. lorsque le vendeur reçoit l'avis de recouvrement pour l'année en cours, il la communique au notaire qui réclame à l'acheteur le prorata à sa charge (exp. 5/12ème si la vente a été signée le 1er juin).

Exemple concret
Michel & Linda achètent un appartement de trois pièces (2 chambres) via l’agence immobilière de Michel Deckers à Bormes-les-Mimosas. Cet appartement date des années 1980 pour un montant de 250.000 €. Dans notre exemple, Michel et Linda devront établir à leur notaire un chèque d’un montant de 17.132 € se décomposant comme suit :

Les émoluments proportionnels Fixés par décret, ils rémunèrent le travail de conseil et de rédaction du notaire. Ils sont identiques chez tous les notaires. 2.391 € HT
Les émoluments de formalités Ils sont fixes et rémunèrent les démarches effectuées par les notaires. (Estimation) 750 €
Rémunération du Notaire 3.141 €
Les droits et taxes • Versés au trésor public par le notaire pour le compte de son client au moment de la publication de l'acte à la conservation des hypothèques. (taxe départementale : 3,60% ; taxe communale : 1,20% ; 2,50% sur la taxe départementale) 12.725 €
TVA de 19,6 % sur ses émoluments 616 €
• Le salaire du conservateur versé lors des formalités de publicité foncière effectuées à la conservation des hypothèques. 250 €
TOTAL = 13.591 €

9/ La Signature ? L’offre d’achat

2008-12-04T12:04:00.000-08:00

5/ L’offre d’achat

Vous êtes vraiment décidé, vous avez eu le coup de coeur, l'agence immobiliere de michel Deckers vous a fait craquer! Alors passez a l'étape suivante qui pourrait être la signature d'unAVANT CONTRAT, dont Il existe plusieurs types.

Choisissez celui qui convient le mieux à votre profil.

En cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à votre Notaire.

le moment est venu de verser une première somme d'argent (n'en versez jamais avant !) et de signer un avant-contrat. Celui-ci peut prendre plusieurs formes. La portée de votre engagement sera différente selon les cas. Sachez donc ce qui se cache derrière les mots.

• "L'offre d'achat" engage l'acheteur qui ne peut plus renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si l'une d'elles ne se réalise pas.

En revanche, elle n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée.

Il peut d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans que vous ayez droit à aucune indemnité. Evitez cette procédure, bien trop dangereuse pour vous.

• La "promesse unilatérale de vente" engage le vendeur de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indiqué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir, moyennant le versement d'une certaine somme que l’on appelle l’indemnité d'immobilisation (en général 5 à 10% du prix d'achat). Pendant le laps de temps prévu dans la clause, le vendeur n'a pas le droit de vendre à quelqu'un d'autre. Vous disposez quant à vous d’un délai de rétractation de 7 jours. Au-delà de cette période, vous pourrez vous dédire mais vous perdrez alors le montant des sommes versées.

10/ La Signature ? Le "compromis de vente"

2008-12-03T12:09:00.000-08:00

9/ Le "compromis de vente"

lie définitivement le vendeur et l'acheteur, sauf non réalisation d'une condition suspensive inscrite au contrat. C’est la formule la plus couramment choisie car elle présente l’avantage de protéger les deux parties. Toutefois le vendeur ou l’acheteur peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur engagement en précisant les indemnités à verser. Lisez attentivement les clauses et vérifiez bien la description de ce que vous achetez. Lors de la signature de l'acte authentique devant Notaire, vous ne pourrez plus changer les termes du contrat. Prévoyez des conditions suspensives Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisation d'un événement particulier indépendant de votre volonté, faites-le mentionner dans votre avant-contrat en tant que "condition suspensive". Si cet événement ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement sera rompu automatiquement et vous récupérerez les sommes versées. La non obtention de vos prêts est une condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez mentionner toute autre clause correspondant à votre situation personnelle : revente de votre précédent logement, obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisation d’une mutation professionnelle prévue, etc.

11/ La Signature ? l'acte de vente

2008-12-02T12:16:00.000-08:00

11/ La signature de l'acte de vente

a) Le délai qui sépare la signature de l’avant-contrat de celle de l’acte de vente est un temps nécessaire qui a permis à l’acquéreur d’obtenir un prêt immobilier et au Notaire de réunir l’ensemble des pièces nécessaires à la signature.

b) Le rôle du Notaire Une fois l’avant-contrat signé, le Notaire va rassembler les documents nécessaires à la signature de l’acte et purger les différents droits de préemption. Il vérifie une longue série d’informations concernant le vendeur, l’acquéreur et le bien vendu. Lorsque le dossier est prêt (il faut compter de 2 à 3 mois), le Notaire convoque les deux parties pour la signature de l’acte authentique.

c) La signature de l’acte authentique: L’acquéreur paye le solde du prix du bien immobilier ainsi que les frais de Notaire. Sachez que si le vendeur et l’acheteur prennent chacun un Notaire, ces derniers se partageront les honoraires.

Une fois faite la lecture de l’acte et sa signature, le Notaire adresse l’acte authentique au fichier immobilier de la Conservation des Hypothèques pour le rendre opposable au Tiers. Il remet à l’acquéreur une copie simple de l’acte de vente. La version finale de l’acte authentique sera adresPublier le messagesée au vendeur environ 6 mois après la signature.

12/ Divers ? Délai de rétractation ou de réflexion

2008-12-01T12:10:00.000-08:00

12/ Délai de rétractation ou de réflexion

Tout candidat acquéreur dispose d’un droit qui lui est propre de renoncer à acquérir. Suivant la forme de l’acte, il s’agit du droit de rétractation ou du délai de réflexion

Le délai de rétractation

Si vous avez signé un avant - contrat sous seing privé (sans l’intervention d’un Notaire), vous disposez de 7 jours pour vous rétracter sans motif (article L271-1 du Code de la Constitution et de l’Habitation). Le délai de rétractation court à partir du jour qui suit la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Si le dernier jour survient un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prorogé au premier jour ouvré qui suit. Trois types de notification sont possibles :

• par lettre recommandée avec avis de réception
• par huissier
• par remise contre récépissé
La restitution de l’indemnité d’immobilisation doit intervenir dans les 21 jours suivant le lendemain de la date de rétractation

Le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions suivantes : " remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... ” et : " Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de sept jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du... ”. »

ATTENTION, la remise en main propre n’est possible que par l’intermédiaire d’un professionnel ou d’un notaire.

Pour les compromis ou promesses signés entre particuliers sans intermédiaire, la notification par lettre recommandée avec accusé de réception s’impose.

13/ Divers ? Les diagnostics techniques Obligatoires

2008-11-30T06:54:00.000-08:00

Tout vendeur a obligation d’annexer à la promesse de vente d’un bien immobilier ou, à défaut, à l’acte authentique de vente, un diagnostic technique unique qui regroupe en un seul document l’ensemble des diagnostics obligatoires

a/ Le diagnostic électrique:

Le diagnostic électrique devient obligatoire au 1er janvier 2009 pour toute vente immobilière. Le vendeur doit désormais, pour tout logement de plus de 15 ans, fournir un état relatif à l’installation électrique daté de moins de 3 ans.

b/ Diagnostic Plomb : Conformément à la loi, un CREP, établi depuis moins d'un an à la date de la vente, doit être produit pour tout immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 à moins qu'un précédent CREP n'ait révélé l'absence de plomb (article R271-5 du Code de la Construction et de l'Habitation).
c/ Diagnostics Amiante : Le certificateur immobilier recherche les produits contenant de l'amiante, selon une liste définie par la Réglementation en vigueur, dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
d/ Diagnostic Termites En cas de vente d'un immeuble bâti dans une zone délimitée par le Préfet, il est impératif de faire procéder à la réalisation d'un diagnostic à l'issue duquel l'expert établira un état parasitaire. L'état parasitaire doit, pour ce faire, avoir été établi depuis moins de six mois.
e/ Diagnostics Gaz Ce diagnostic concerne tout type d'installation et de production individuelle d'eau chaude ou de chaleur. Il s'applique également à l'installation des appareils de cuisson et il repose sur quatre points suivants : la tuyauterie fixe, le raccordement au gaz, la ventilation de la pièce, la combustion
f/ Etat des Risques Naturels et Technologiques Dans un souci de protection civile, afin de rendre le citoyen acteur de sa propre sécurité, l'Etat français rend obligatoire depuis le 1er juin 2006 l'information dans le cadre de toute transaction de vente ou de location d'un bien immobilier, du risque encouru par ce bien du fait même de sa localisation.
g/ Diagnostics de Performance Energétique Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

h/ La Loi Carrez : La loi Carrez rend obligatoire la mention de superficie d'un lot privatif de copropriété lors de toute mutation

15/ pour mes amis et Compatriotes Belges - Trouver la bonne propriété

2008-11-29T08:25:00.000-08:00

Soyez pratique en choisissant une propriété. Une ferme isolée peut être parfaite pour échapper au bruit de la ville, mais si vous avez besoin d'une assistance médicale, ou si vous souhaitez que vos voisins s'occupent de votre propriété quand vous êtes parti, vous devriez penser à acheter un bien plus proche d'un village. Essayez d'y passer du temps pour connaître votre localité préférée - si vous trouvez votre endroit rêveur pendant l'hiver, il peut être envahi par des hordes de touristes en été; et ce qui pourrait sembler idyllique en été pourrait être cauchemardesque à cause des rafales de vent en hiver. Il y a plusieurs manières de dénicher la maison idéale. Vous pouvez simplement vous promener dans la région de votre choix, à la recherche des panneaux "à vendre" et regarder dans les vitrines des agences immobilières et des notaires, mais cela prend beaucoup du temps (c'est bien si vous combinez avec des vacances sur place) mais c'est plus difficile d'organiser ces visites si vous avez un emploi du temps chargé.

Une bonne manière de commencer vos recherches est de consulter les magazines et les sites Web spécialisés (Immoweb par exemple), ainsi que de prendre part au nombre de plus en plus important de salons/foires. Vous devriez également considérer un "homefinder" basé en France ou en Belgique, ils peuvent vous présenter une liste restreinte des propriétés sur base de critères que vous avez préalablement définis.

Que vous choisissiez ou non un intermédiaire, à un certain point vous devrez organiser un voyage en France pour arranger les visites de vos propriétés. Renseignez-vous autant que vous pouvez sur ces propriétés avant que vous ne vous rendiez sur place. En demandantle plus de détails possibles et les photos, vous évitez de devoir faire le déplacement pour rien.

Les possibilités de défiscalisation via l'acquisition de biens neufs

Les étrangers se déplaçant en France ou recherchant une maison de vacances sont souvent soucieux de trouver une maison de charme et d'époque, mais construire une maison au bon endroit peut s'avérer être une alternative plus pratique. Le foncier en France est généralement plus cher qu'en Belgique, surtout dans les endroits prisés comme la Côte d'Azur. Les nouvelles maisons peuvent fournir plus de confort et sont généralement situées plus près des écoles et des lieux de travail.

Un bien nouvellement construit est souvent plus facile à entretenir qu'un bien ancien mais le neuf est en moyenne 20% plus cher que l'ancien. Il faut aussi ajouter la TVA (19,6% sur la valeur d'achat) si le bien acheté a moins de cinq ans. Le neuf peut représenter cependant un bon investissement si le candidat acquéreur opte pour une des formules de défiscalisation qui existe en France. En particulier, le statut de loueur meublé - professionnel (LMP) ou non (LMNP) - permet à l'acquéreur de:

· récupérer immédiatement la TVA (19,6%) sur le montant total de son acquisition.

· déduire fiscalement les charges liées à l'investissement (environ 18%) l'année de l'acquisition.

· déduire fiscalement les intérêts hypothécaires et autres charges.

· amortir son bien.

· bénéficier de droits de succession réduits.

Si le revenu locatif annuel généré par le bien est supérieur à 23.000€, vous bénéficiez aussi d'une exonération d'impôt sur la plus-value immobilière en cas de revente après 5 ans.

Dans une conjoncture où l'immobilier résidentiel est considéré, par beaucoup d'intervenants, comme évoluant à des niveaux de prix plutôt élevés voire très élevés, l'investissement en tant que loueur meublé (LMP ou LMNP) peut s'avérer être très pertinent si l'on cherche à minimiser le risque d'un investissement immobilier pur.

En effet, un tel investissement permet de bénéficier de l'effet de levier du crédit et d'être exposé à l'évolution de l'immobilier sans subir, dans son intégralité, un éventuel retournement du marché dans la mesure où le rendement servi par l'exploitant (loyer perçu dans le cadre d'un bail commercial) servira de parachute à la baisse, un peu, comme peut l'être le coupon d'une obligation convertible ou le dividende de certaines actions.

16/ Pour mes amis et Compatriotes Belges? l 'étude

2008-11-28T08:35:00.000-08:00

Vous pouvez aussi recourir à l'un ou l'autrearchitecte qui fournira normalement un bref rapport sur l'état du bâtiment, ou compter sur des témoignages d'artisans locaux pour évaluer l'état d'une propriété et de ses réparations.

Quand vous achetez une propriété particulièrement ancienne, l'âge apporte souvent des problèmes. La maison n'a peut-être pas été entretenue pendant des années et il ne pourrait y avoir ni l'électricité, ni système d'égouts approprié. Le coût pour rénover et relier des égouts peut être onéreux. Les acheteurs devraient également noter la nécessité de vérifier certains détails. Par exemple, si une propriété se compose de plusieurs bâtiments, il devrait déterminer si tous les bâtiments sont inclus réellement dans la vente. Les bornes de terrains peuvent souvent être floues aussi, particulièrement si le terrain a été divisé en plusieurs parcelles. Tous ces détails peuvent être vérifiés sur un plan cadastral, le registre officiel des superficies des terrains, bien que ceci puisse parfois être démodé. Un géomètre peut aider à vérifier de tels détails.

Notez qu'il n'y a aucune protection légale en France permettant à des acheteurs de se retirer d'un contrat préliminaire si les bornes du terrain ne sont pas bien spécifiées. Il est nécessaire de demander l'insertion d'une telle clause dans le contrat.

17/ Pour mes amis et Compatriotes Belges? Le Financement

2008-11-27T08:37:00.000-08:00

Pour financer l'acquisition de votre bien, vous pourrez soit vous adressez à unbanquier français soit un banquier belge. Chacun présentant ces avantages et inconvénients.

Au cours de ces dernières années, le marché du crédit hypothécaire local en France pour des non-résidents s'est rapidement développé et offre des solutions intéressanteset prend sans aucun problème une garantie via une hypothèque sur le bien que vous souhaitez acquérir. Cependant, la banque locale ne vous connaissant pas et n'ayant aucune vue ni sur votre patrimoine hors France ni sur votre salaire perçu en Belgique, les formalités administratives à accomplir sont longues et lourdes. Les emprunts peuvent être de type fixe ou variable, classique ou à terme fixe (remboursement uniquement des intérêts) et la durée peut aller jusqu'à 30 ans. La règle générale en France est que vous pouvez emprunter jusqu'à 80% du prix d'achat alors que la somme de tous vos paiements d'hypothèque et autres dettes ne peut pas excéder 35% de votre revenu brut.

Vous pouvez aussi opter pour le financement de votre emprunt via une banque belge. En général, et pour le moment, la banque belge vous demandera de donner des garanties en Belgique soit via la mise en hypothèque d'un immeuble situé en Belgique, soit mise en nantissement d'un portefeuille de titres ou d'une assurance groupe. Afin d'éviter l'inscription hypothécaire et les frais qui y sont liés, vous pouvez souscrire à une assurance crédit avec une promesse d'hypothèque. En général, la banque belge ayant une bonne vue sur votre patrimoine et salaire, les formalités administratives requises sont moindre que celles imposées par la banque française. En Belgique, vous retrouvezles types fixe ou variable, classique ou à terme fixe et la durée peut aller jusqu'à 40 ans avec une limite de 70 ans à l'échéance.

En fin, si vous êtes propriétaire d'une société ayant accumulé une somme importante de capital au cours du temps, vous pouvez aussi utiliser les fonds propres de votre société en Belgique pour financer l'achat à l'étranger. Votre société joue ainsi le rôle de banquier et peut vous offrir des conditions particulièrement avantageuses mais qui doivent être alignées avec le marché.

Nous vous conseillons donc de contacter une société belge spécialisée pour définir la meilleure structure de financement de cette acquisition.

18/ Pour mes amis et compatriotes Belges ? Le processus légal

2008-11-26T08:38:00.000-08:00

Le système légal français peut être un champ de mines pour les acheteurs étrangers.

Une propriété française peut être achetée par un individu ou par une société. Dans le passé, beaucoup de belges ont achetés leur bien via la constitution de sociétés de personnes dont les parts sont détenues par les acheteurs. Ces sociétés de personnes peuvent prendre plusieurs formes tels que la société civile immobilière (SCI), la société anonyme à responsabilité limitée(SARL) de famille ou encore la société en nom collectif (SNC) lorsque les acheteurs n'ont pas de lien de parenté. Attention, si vous souhaitez bénéficier des avantages de la défiscalisation via la mise en location de votre bien, la forme SCI n'est pas possible.

Bien que la constitution d'une société coûte entre€1.500 et€ 2.000 et que des comptes annuels doivent être préparés chaque année, cette structure d'achat devrait être considérée dans beaucoup de cas, car elle présente des avantages fiscaux pour bénéficier des régimes avantageux du Loueur meublé professionnel (LMP) ou non (LMNP) ou pour les propriétaires dans le cadre d'une planification successorale.

Concernant les aspects successoraux, même si depuis août 2007 les nouvelles lois françaises sur l'impôt des successions spécifient que les transmissions entre époux ne sont plus imposables, n'oubliez pas qu'en tant que résident belge vous êtes aussi sujet à la fiscalité belge en matière de succession.

19/ Pour mes amis et compatriotes Belges? Protéger vos intérêts

2008-11-25T08:40:00.000-08:00

Les avocats-conseils peuvent non seulement travailler pour le compte de l'acheteur etélaborer des clauses qui lui permettent de sortir du contrat, si nécessaire mais également donner un avis sur la meilleure manière de structurer l'achat selon des circonstances personnelles et recommander des mesures pour réduire au minimum l'impôt sur la transmission de votre propriété. Tout cela doit être analysé avant que le contrat soit signé entre les parties.

20/ Pour mes amis et compatriotes Belges? Contrat d'achat

2008-11-24T08:41:00.000-08:00

En France, quand vous achetez une propriété, vous serez rapidement invité à signer un contrat préliminaire connu sous le nom de "compromis de vente", "promesse de vente" ou "acte sous-seing privé". Celui-ci est rédigé dès le début du processus et lie le vendeur et l'acheteur dans une affaire qu'ils concluront par la suite par un contrat de vente. Le contrat préliminaire énonce les données des parties et du bien immobilier, le prix et l'échéance du contrat de vente. Il inclura également les données du notaire ou des notaires responsables du transfert de propriété. Le contrat de vente sera signé devant notaire et sera désigné sous le nom d'"acte de vente" ou "acte authentique" ou encore "acte authentique de vente".

Ces deux contrats, préliminaire et de vente, sont normalement élaborés par un notaire et seront remis au notaire que les parties auront choisi pour signer le contrat de vente. Ce notaire récoltera aussi l'acompte sur un compte séquestre ouvert en son nom auprès de la Caisse des Dépôts et de Consignation (CDC) et qui ne sera libéré par le notaire qu'au moment de la signature du contrat de vente. Cet acompte est pour un bien existant de 10% du montant de la transaction.

À moins que des arrangements spéciaux aient été pris, le transfert du bien sera réglé par le notaire désigné par le vendeur du bien immobilier. L'acheteur peut, s'il le souhaite, nommer son propre notaire pour protéger ses intérêts. Ceci n'augmentera pas les honoraires qui seront partagés par les deux notaires.

Dans le cas de la vente de biens neufs, n'ayant pas encore été construits ou en construction, ceux-ci sont vendus via un contrat de vente en état futur d'achèvement(VEFA). Ce type de vente, encadrée par la loi, prévoit un contrat de réservation qui précède le contrat de vente. Le contrat de réservation doit fournir une description complète de la propriété à construire, la superficie habitable hors oeuvre net (SHON) et les annexes tel que garage, terrasse couverte ou cellier qui sont repris dans la surface habitable hors oeuvre brute (SHOB) - qui représente la surface constructible en Belgique -, un plan d'étage, une date de livraison pour l'accomplissement de la construction et un échéancier de paiement. Quand le contrat de réservation est signé, l'acheteur paye au promoteur un acompte non-productif d'intérêt ou une réservation.

Si la construction doit être accomplie dans un délai d'un an après la signature du contrat, l'acompte ne peut pas excéder 5%; ou 2% si c'est dans un délai de deux ans. Aucun acompte n'est dû si la construction est prévue dans un délai au-delà de deux ans.

Dans aucuns cas de figure, l'acompte est payé directement au vendeur. Il y a période de réflexion de 7 jours à partir du jour où l'acheteur reçoit une copie du contrat contresigné par le vendeur. Pendant cette période, l'acheteur peut se retirer de la vente et ne payer aucune pénalité. Si l'acheteur se retire de l'achat après cette période de réflexion, il perdra son acompte et peut être redevable de pénalités. Si une clause de dommage est incluse dans le contrat, elle stipulera le montant à payer en cas de retrait. Si le vendeur se retire, l'acompte sera normalement remboursé et le vendeur doit payer tous les dommages et intérêts stipulés dans le contrat.

Si le contrat préliminaire contient des clauses suspensives ou résolutoires et qu'elles se réalisent, l'acheteur peut se retirer de l'achat sans risque de perdre l'acompte et de payer des pénalités. La vente peut être conditionnée à un certain nombre de facteurs, comme: l'octroi d'un crédit, l'absence de servitude, l'absence d'un droit de préemption qui donne une autorité locale le droit d'acheter en priorité le bien, etc... Le vendeur doit produire un constat attestant l'absence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l'amiante ainsi que l'absence de thermites.

21/ Pour mes amis et compatriotes Belges? Conclure la vente

2008-11-23T08:42:00.000-08:00

Quand toutes les formalités ont été accomplies, le notaire rassemblera les parties à son bureau pour la signature du contrat de vente. Les formalités menant à l'accomplissement prennent habituellemententre deux et trois mois. La date du contrat sera automatiquement postposée s'il y a un manquement administratif dans le dossier. Ceci devrait être considéré par les acheteurs, qui ne devraient prendre aucune réservation de voyage jusqu'à ce que le notaire leur ait donné une date certaine. Le notaire demandera le solde d'achat, c'est-à-dire le prix de vente moins les acomptes payés, et les frais d'acte à virer directement sur le compte bancaire du notaire. Ce processus de paiement international peut prendre jusqu'à deux semaines, il est conseillé aux acheteurs de procéder au virement des fonds dès qu'ils reçoivent les instructions du notaire.

Il n'est pas toujours nécessaire pour les acheteurs d'être présent au passage de l'acte de vente. L'acheteur accomplit alors l'achat par procuration en utilisant une procuration élaborée par le notaire. En effet, il est dans les habitudes pour un membre du personnel du notaire d'être nommé pour signer le contrat de vente au nom de l'acheteur.

À la fin, le notaire timbrera et enregistrera l'acte authentique (ce qui peut prendre six mois). Une copie certifiée du contrat de vente, ou expédition de vente, est alors envoyée au notaire par le cadastre qui le garde habituellement au nom de l'acheteur. C'est la seule preuve du titre de propriété. Si la preuve de la propriété est exigée, le propriétaire peut demander au notaire une attestation de vente à cet effet.

Sur l'achat d'un bien immobilier en état futur d'achèvement (VEFA), la propriété du terrain et la construction inachevée (si les travaux ont commencé) passe à l'acheteur, cependant la propriété du reste du bâtiment est seulement transférée au fur et à mesure de la réalisation des travaux. Contrairement aux bâtiments achevés, un pourcentage du prix d'achat est payable au fur et à mesure de la construction. Un paiement de 5% est habituellement demandé à la signature du contrat de réservation. Les échéances de paiement se font alors sur base de l'échéancier signé dans le contrat de réservation et en fonction de l'évolution des travaux:

Fondations achevées	10%
Elévation en cours	15%
Hors d'Eau	10%
Second oeuvre en cours	30%
Achèvement	10%
Livraison	15%

Un paiement final est effectué quand la propriété a été inspectée par l'acheteur, et on a convenu qu'il n'y a aucun défaut de construction. Il est à remarquer que tout comme en Belgique, les constructions neuves s'accompagnent de la part du promoteur d'une garantie de bonne fin et d'une garantie décennale.

22/ Pour mes amis et compatriotes Belges? Emménager

2008-11-22T08:44:00.000-08:00

La vente accomplie par le notaire, l'acheteur supporte tous les coûts liés au bien acheté: les impôts et taxes, les notes de gaz, eau et électricité et les services communaux. Les nouveaux propriétaires entrent en contact avec Electricité De France (EDF) et Gaz De France (GDF) pour comptabiliser les compteurs et pour transférer les comptes. Une charge de raccordement est habituellement payable, de même qu'un acompte si le propriétaire est un non-résident. L'eau est fournie par des entreprises privées anonymes en France.

Les propriétaires d'un bien immobilier sont légalement obligés de souscrire à une assurance en responsabilité des tiers sur leur propriété. Un notaire demandera à voir une preuve de couverture proportionnée d'assurance à partir du jour où ils prennent la possession de la propriété. L'assurance du vendeur peut simplement être transférée au nouveau propriétaire. Ceci peut faire partie d'une police d'assurances familiale multirisque, ou une assurance habitation multirisques, qui inclut le contenu et l'assurance de bâtiments.

De préférence, l'acheteur non-résident devra ouvrir un compte auprès d'un organisme bancaire français pour les paiements des impôts et taxes locaux, des différents fournisseurs et la perception des revenus locatifs, s'ils existent.

23/ Pour mes amis et compatriotes Belges? Imposition

2008-11-21T08:45:00.000-08:00

Le propriétaire d'un bien immobilier devient résident français s'il remplit les conditions suivantes: séjourner plus de 183 jours dans le pays, le bien immobilier est leur résidence permanente ou ils ont un conjoint ou des enfants vivant en France. Même s'ils ne sont pas résidents, les propriétaires des biens immobiliers situés sur le sol français doivent également payer une série d'impôts.

En effet, si le propriétaire d'un bien immobilier en France tire de ces activités en France un revenu dépassant un certain montant, celui-ci est supposé déclarer ces revenus à l'administration fiscale française et à celle du pays d'origine du non-résident français, dans notre cas la Belgique. Ces revenus comprennent les intérêts bancaires et les revenus locatifs.

Un non-résident en France est redevable du paiement d'impôts en France et en Belgique. Cependant, un traité de double imposition protège la plupart des ressortissants belges et permet d'éviter de payer l'impôt deux fois sur leur propriété. Celui qui planifie de déménager de façon permanente en France devrait en informer l'administration fiscale belge avant de partir, et lui fournir les données relative à son emploi et à sa ou ses propriétés.

Il est à noter qu'en France, les impôts ne sont pas déduits au moyen d'un système de prélèvement à la source comme en Belgique. Ils sont payés l'année suivant l'année fiscale en question. Ces paiements peuvent se faire par tranches de 3 à 10 paiements anticipés, et l'imposition des personnes physiques est toujours estimée par le contribuable. L'impôt de résidents est collecté par la Direction Générale des Impôts alors que l'impôt des non-résidents est traité par le Centre des impôts des Non Résidents à Paris. Une fiche de déclaration des revenus peut être obtenue à partir du bureau d'impôts (qui peut aider les demandeurs à compléter leurs fiches)

Impôts fonciers

Basé sur la valeur locative moyenne d'une propriété, il y a deux types d'impôts locaux payables par des individus. La taxe foncière est l'impôt payé pour la propriété d'un terrain (construit ou non), que le contribuable réside ou pas en France. La taxe d'habitation est l'impôt résidentiel payé par les occupants, qui peuvent ou peuvent ne pas être les propriétaires. Tous les deux sont payés dans l'année qui suit la période de location. Les résidents retraités peuvent être exempts de payer ces impôts, de même que peuvent l'être les propriétaires de maisons neuves.

Impôt sur le revenu

Pour les résidents français, l'impôt sur le revenu, ou l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP), est prélevé sur le montant total des revenus perçus en France et à l'étranger. Il y a, cependant, un certain nombre mesures qui vous permettent d'obtenir un allégement fiscal d'impôts. Un impôt sur les revenus de capitaux, est à payer sur le revenu de propriété et de capital, aussi bien que sur l'intérêt payé sur des comptes bancaires. Pour le résident belge, l'impôt sur le revenu est perçu par l'administration fiscale belge. Le résident belge est tenu de déclarer dans sa feuille d'impôt le revenu locatif qu'il tire ou qu'il pourrait tirer, si le bien n'est pas loué, des biens immobiliers situés à l'étranger. Ce revenu locatif participera à la progressivité de l'impôt sur les revenus.

Les barèmes 2008 en France, de l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques portant sur le revenu net imposables 2007:

Tranches de revenus 2007 (€)	Taux marginaux 2008
Jusqu'à 5.687	0%
De 5.687 à 11.344	5,5%
De 11.344 à 25.195	14%
De 25.195 à 67.546	30%
Au-dessus de 67.546	40%

Impôt sur les grandes fortunes

L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est un impôt français payé par les personnes détenant un patrimoine net supérieur à 770.000€ (seuil au 1er janvier 2008). Cet impôt redistributif est calculé sur le patrimoine, à un taux d'environ 1%, allant de 0,55% à 1,80%.

Particularité de l'ISF: c'est un impôt déclaratif et auto-liquidé. Il appartient aux personnes concernées de faire elles-mêmes une estimation détaillée de la valeur de leurs biens au 1er janvier, de calculer le montant de l'impôt et d'envoyer leur déclaration, accompagnée du chèque, à la Direction Générale des Impôts (DGI), et plus particulièrement au service des impôts des entreprises dont dépend leur domicile au 1er janvier, avant le 15 juin. Le fisc peut contrôler la déclaration et éventuellement effectuer un redressement pendant trois ans. En cas d'absence de déclaration ou d'omission d'un bien le délai de reprise est de six ans (depuis le 1er juin 2008).

Si vous êtes résident en France (résidence principale en France), tous les biens du foyer fiscal sont pris en compte (biens immobiliers, fonds de commerces, devises, etc.) sauf ceux expressément exonérés dans la liste présente dans le Code Général des Impôts, telles notamment les oeuvres d'art et antiquités. En cas de démembrement de propriété, L'usufruitier est redevable de l'impôt comme s'il en détenait la pleine propriété (article 885 G du CGI)..

Si vous êtes non-résident en France (résidence principale à l'étranger), les actifs financiers détenus en France (comptes bancaires, investissements) ne sont pas inclus, etseulement les propriétés seront prises en compte. Il est important de noter que la valeur des biens prise en compte est leur valeur nette, entendre valeur brute moins les dettes déductibles. La détermination de la valeur brute est effectuée par le déclarant, donc le contribuable, qui évalue lui-même la valeur de ses biens. Le Code Général des Impôts a tout de même prévu des règles d'évaluation pour guider le déclarant, celles-ci varient en fonction de la nature des biens à déclarer. Les biens immobiliers doivent être évalués à leur valeur vénale au 1er janvier de l'année de la déclaration. La valeur vénale signifiant au prix du marché.

Barème 2008 de l'ISF: Fractions de la valeur nette taxable du patrimoine.

N'excédant pas 770.000€	0%	0€
Comprise entre 770.000 et 1.240.000€	0,55%	0 à 2.585€
Comprise entre 1.240.000 et 2.450.000€	0,75%	2.585 à 11.660€
Comprise entre 2.450.000 et 3.850.000€	1%	11.660 à 25.660€
Comprise entre 3.850.000 et 7.360.000€	1,30%	25.660 à 71.290€
Comprise entre 7.360.000 et 16.020.000€	1,65%	71.290 à 214.180€
Supérieur à 16.020.000€	1,80%	> 214.180€

L'impôt sur les grandes fortunes ne peut pas excéder 85% de votre revenu imposable net.

En 2007, Un bouclier fiscal a été progressivement mis en place pour que le total d'imposition formé par l'ISF, l'IRPP, la CSG et la CRDS n'excède pas 50% du revenu du contribuable. Ce dispositif se superpose au mécanisme de plafonnement propre à l'ISF. Cette réduction est limitée à 11.660€ ou à 50% de l'ISF (règle du "déplafonnement du plafonnement"). Seuls les redevables qui ont leur domicile fiscal en France au 1er janvier peuvent bénéficier du plafonnement.

Impôt sur les plus-values et frais de sécurité sociale

Il n'y a pas d'impôt sur le gain issu de la vente d'une résidence principale, mais il existe un impôt sur les plus-values immobilières réalisées sur des biens immobiliers autres que la résidence principale.

La plus-value est la différence constatée entre un "prix net de cession", d'une part, et un "prix d'acquisition", d'autre part.

Le prix net de cession: Il s'agit du prix réel stipulé dans l'acte de vente, majoré éventuellement de certaines charges et indemnités qui vous incombent normalement en qualité de vendeur et que vous auriez mises contractuellement à la charge de l'acquéreur, diminué des frais de cession: taxes (par exemple, la TVA nette payée si la vente est soumise à cet impôt) et des frais que vous avez supportés à l'occasion de la cession (commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée d'hypothèque...).

Le prix d'acquisition: "valeur d'acquisition" + les frais d'acquisition (honoraires, frais d'actes, TVA... peuvent être retenus pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5% du prix.) + les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration (soit pour leur montant réel justifié, soit forfaitairement pour un montant égal à 15% de la valeur d'acquisition) + les frais de voirie, réseaux et distribution.

Sur la plus-value ainsi déterminée, il est possible de pratiquer certains abattements:

a. abattement pour durée de détention: 10% par année de détention au-delà de la cinquième (les délais de possession doivent être calculés par période de 12 mois à compter de la date d'acquisition jusqu'à la date de cession);

b. abattement fixe: il est de 1.000€ et est effectué pour chaque cession. En cas de cession d'un immeuble détenu en indivision, cet abattement s'applique à la plus-value brute réalisée par chaque indivisaire quand bien même ils appartiennent au même foyer fiscal. En cas de cession d'un bien détenu par des époux, il est admis d'appliquer l'abattement dans les mêmes conditions que pour les biens détenus en indivision. Donc, 1.000€ si vous êtes le propriétaire unique de la propriété et 2.000€ si vous partagez la propriété avec votre partenaire.

Pour les résidents français, l'impôt sur la plus-value est égal à 27% et se calcul de la manière suivante:

Taux de base de la taxe	16,0%
Contribution Sociale Généralisée (CSG)	8,2%
Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS)	0,5%
Prélèvement Social	2,0%
Contribution additionnelle au prélèvement social	0,3%
Total	27,0%

Les non-résidents ne payent que le taux de base de la taxe soit 16%.

Impôt sur les successions

La restructuration récente du Président Nicolas Sarkozy des lois françaises de l'impôt sur les successions (IHT) ont des répercussions significatives pour les personnes achetant une propriété en France. Dans la théorie, l'IHT est payé sur les capitaux globaux d'un résident français et les bénéficiaires payent l'impôt en fonction du lien avec le défunt. L'IHT est payable seulement sur la propriété française possédée par un non-résident. Les nouvelles règles sont d'application depuis août 2007 (loi TEPA) et sont comme suit:

La liste complète des nouveaux allégements est:

· suppression des droits de succession pour le conjoint survivant, que le couple soit marié ou pacsé;

· abattement pour les enfants: 150.000€;

· abattement pour les personnes handicapées quel que soit leur lien de parenté: 150.000€;

· abattement pour les frères et soeurs; l'abattement est en principe de 15.000€. Certaines successions entre frères et soeurs peuvent être exonérées de taxation à la triple condition:

· qu'il soit, au moment du l'ouverture de la succession, célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps,

· qu'il soit, toujours au moment de l'ouverture de la succession, âgé de 50 ans ou atteint d'une infirmité le mettant dans l'impossibilité de subvenir par son travail aux nécessités de l'existence,

· qu'il ait été constamment domicilié avec le défunt pendant les cinq années ayant précédé le décès.

· l'abattement de 7.500€ pour les neveux et nièces est augmenté et est étendu aux successions.

Aussi depuis la loi TEPA, il est possible pour une personne physique, résident belge, de transmettre un immeuble en France en franchise de droits de donation et de succession (ce qui est impossible en Belgique).

En vertu de la convention fiscale franco-belge, la transmission successorale d'un immeuble situé en France par une personne physique résident belge sera taxée en France.

Toutefois, la même convention prévoit également que la Belgique conserve le droit d'imposer le bien situé en France à condition d'imputer sur son impôt l'impôt payé en France afin d'éviter la double imposition.

Par conséquent, les héritiers du défunt, habitant du Royaume de Belgique, seront tenus de payer des droits de succession en Belgique sur la transmission d'un immeuble détenu par le défunt en France dans le cas où les droits en Belgique sont supérieurs aux droits supportés en France.

Pour plus d'information en matière de succession, n'hésitez pas à contacter un spécialiste belge pour vos investissements immobiliers en France.

24/ Pour mes amis et compatriotes Belges? Rénovations et travaux

2008-11-14T08:46:00.000-08:00

Si vous achetez une propriété en vue de faire des travaux, vous devriez vérifier toutes les restrictions urbanistiques. Un certificat d'urbanisme fournira les détails précis des règles concernant le développement potentiel d'une propriété individuelle. Chaque secteur a une densité maximum officielle de construction, le coefficient d'occupation du sol (COS), dont l'administration dérive la surface habitable hors oeuvre net et brut (SHON et SHOB, cf. ci-dessus) et certains secteurs ne peuvent pas être construits. Prenez contact avec la mairie pour obtenir ces informations.

Les acheteurs doivent également se rendre compte que tous les bâtiments ne peuvent pas être transformés en gîtes. Quelques travaux mineurs n'exigent aucune formalité, mais même avant de construire une piscine, vous devrez compléter un formulaire appelé "déclaration de travaux" à transmettre à votre mairie.

Dans le cas de travaux plus importants de rénovation, un permis de construire doit être sollicité auprès de la mairie. Une fois que la demande a été considérée par la mairie, elle est expédiée au bureau local de l'urbanisme, et après approbation elle est alors retournée à la mairie pour la signature finale. Le processus entier prend habituellement environ deux mois. Des demandes peuvent être faites par les propriétaires eux-mêmes à moins que la superficie nette à construire excède 170 m2, dans ce cas elle est faite par un architecte qui est un membre de l'ordre des architectes.

Un bâtiment historique ou un bâtiment qui est situé près d'un bâtiment classé exigera également la signature d'un architecte des bâtiments de France (ABF). La majorité des demandes d'urbanisme en France ont besoin également d'une déclaration environnementale fournissant une évaluation de l'impact des propositions sur l'environnement local. Un architecte peut aussi s'occuper de cela. Vous pouvez essayer de mener à bien des travaux de rénovation sans recours aux constructeurs ou aux architectes, mais celui qui rénove ou qui fait des changements à un bâtiment historique doit être compétent dans l'utilisation du bois et de la pierre locale, et comprendre les règlements régissant l'utilisation des matériaux de construction dans le secteur. La chambre locale des métiers a la liste des groupes des constructeurs enregistrés dans le secteur.

Si vous ne pouvez pas être sur place pour diriger le projet, employez un architecte ou un maître d'ouvrage français. Quand les travaux seront terminés, vous devrez obtenir un certificat de conformité, montrant qu'il est conforme au permis de construire. Tous les nouveaux travaux de bâtiment viennent avec une garantie décennale de l'entrepreneurqui a mené à bien ces travaux, à condition qu'ils soient correctement enregistrés auprès des autorités françaises. La garantie sera soutenue par l'assurance professionnelle de l'entrepreneur.

Ce qui est rarement garanti est le coût effectif du travail. Les estimations forment la base d'un contrat à prix fixe si le constructeur signe une évaluation approuvée avec la mention "prix global au forfait". Ceci le force à accomplir le travail pour le prix défini. Il peut être difficile de garantir des dates de livraison, mais il y a encore une autre manière de fixer la date; en insérant une clause telle que "le délai d'achèvement des travaux de bâtiment seront terminés le 31 juillet 2008, le constructeur se sentira alors obligé de respecter cette échéance". Une clause pénale peut être inclue tel que "20€ par jour de retard". Si la livraison est retardée, la facture sera réduite par 20€ chaque jour de retard.

25/ FISCALITE: pret a taux zéro %

2008-11-13T04:05:00.000-08:00

Vous envisagez des travaux importants permettant d’économiser l’énergie, attendez quelques mois afin de profiter du nouveau prêt à taux zéro écologique…

En complément du prêt à taux zéro destiné à financer l’acquisition d’un premier logement, le gouvernement lance un nouveau type de prêt pour financer les travaux améliorant les performances énergétiques des logements. Baptisé « éco-PTZ », il ne sera soumis à aucune condition de ressources, contrairement au prêt à taux zéro actuel. L’emprunteur se verra accorder un prêt de 30 000 euros maximum - remboursables sur 7 à 8 ans - à condition de ne pas dépasser un montant de travaux de 300 euros par mètre carré. Si vous habitez une maison de 80 m2, vous pourrez emprunter au maximum 24 000 euros. Mais pour obtenir ce prêt, il faudra réaliser un « bouquet » de travaux dont la liste sera établie ultérieurement. La simple pose de laine de verre dans un grenier ne suffira pas pour y avoir droit… Il faudra cumuler par exemple, une rénovation de toiture, des changements de fenêtres et l’installation d’une chaudière écologique, afin que les travaux entraînent de véritables économies d’énergies. 40 % de la consommation énergétique française et plus de 25 % des émissions de gaz à effet de serre (essentiellement du CO2) émanent de nos logements.

A savoir : Le prêt à taux zéro écologique ne sera pas cumulable avec le crédit d’impôt accordé actuellement par l’Etat pour l’achat de nouveaux équipements économes en énergie. Mis en place en 2005 et renforcé en en 2006, ce crédit d’impôt accorde aux propriétaires comme aux locataires qui font effectuer des travaux par des professionnels une aide financière pour l’achat d’équipements utilisant des énergies renouvelables et pour les installations énergétiquement performantes. Grâce au crédit d’impôt, de 15 % à 50 % du prix des équipements sont remboursés, dans la limite de 8 000 euros pour un célibataire et 16 000 euros pour un couple marié.

Une économie de près de 20 % !

Si vous effectuez 10 000 euros de travaux financés par un prêt à taux zéro, vous remboursez 119 euros pendant 7 ans, au lieu de 145 euros avec un prêt à 5,80 %. Au total vous économisez 2191 euros.

Montant des travaux	Durée	Mensualité	Economie réalisée
10 000 €	7	119 €	2 191 €
20 000 €	7	238 €	4 382 €
30 000 €	7	375 €	6 572 €

Un coût très élevé pour l’état !

D’après le gouvernement lui-même, cette mesure devrait couter 1 milliard d’euros. En effet, l’Etat prends en charge les intérêts auprès des banques, soit environ 2 800 euros pour un prêt moyen de 15 000 euros sur 7 ans. Ainsi, sans prendre en compte les frais administratifs, cette mesure coûtera 1 milliard d’euros si 1,8 % des logements ont recours au prêt écologique, mais 2,2 milliards s’ils sont 4 % !