Check-list des renseignements vérifiés par l'agent immobilier avant la signature de l’avant-contrat, indispensables au bon déroulement du projet d'achat immobilier
L'agent immobilier est là pour conseiller, pour assurer la sécurité de la transaction : il a une obligation d'information vis-à-vis de l'acquéreur. Avant de vous faire signer, il doit donc s'assurer que l'ensemble des conditions nécessaires au bon déroulement de votre projet d'achat immobilier sont bien réunies. Les renseignements vérifiés par l'agent immobilier avant la signature de l'avant-contrat ? Une longue liste !
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1/Les titres de propriété du vendeur du bien :
Ces titres de propriété permettent d’être sûr que le vendeur :
- est seul propriétaire
- qu’il peut vendre
Dans le cas :
- d’un bien commun aux époux
- d’une indivision successorale
- d’une autre situation particulière
l’accord de plusieurs personnes peut être nécessaire
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2. La description du terrain
Lors de la vente d’un terrain à bâtir
L’avant-contrat et le contrat définitif doivent préciser si la description du terrain (dimensions, superficie, etc.) est issue d’un bornage.
Un bornage au préalable est imposé par la loi SRU, la délimitation par bornage permettant :
- d’assurer à l’acquéreur une certitude quant à la délimitation de son bien
- de prévenir tout contentieux
Le bornage, opération effectuée par un géomètre-expert, consiste à fixer la limite séparative de deux propriétés contiguës.
Ce bornage est obligatoire :
- Si le terrain est situé dans un lotissement
- S’il est situé à l’intérieur d’une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté)
- S’il est issu de la réunion de plusieurs parcelles, réunion effectuée par une Association Foncière Urbaine
Le bornage ne donne pas la surface mais permet de la calculer.
Si l’information sur la description du terrain et le bornage ne figure pas dans l’avant-contrat ou le contrat définitif, si la mention exigée par la loi manque, vous pouvez :
- engager une action pour obtenir la nullité du contrat au plus tard dans le mois qui suit la signature de l’acte définitif
Mais vous ne pouvez pas demander la nullité de l’avant-contrat si le contrat définitif comporte la mention exigée par le code de l’Urbanisme et la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbains
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3. La description détaillée et exacte du logement et de ses dépendances
- les éléments de confort
- les limites du terrain S'il s'agit d'un logement en copropriété :
Dans l’avant-contrat et le contrat notarié (acte authentique ou acte de vente définitif) : la superficie de la partie privative du lot (sans les caves, garages et emplacements de stationnement), dès lors qu’elle est au moins égale à 8 m², doit obligatoirement figurer. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Si la superficie est inférieure de plus de 5% à la superficie indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander au juge une diminution de prix au prorata du nombre de m² manquants,
dans le délai maximum d’un an à compter de l’acte authentique
Demandez aussi à l’agent immobilier :
- qui gère l’immeuble : un syndic professionnel ou non
- le règlement de copropriété
- le relevé de charges, rattachées au lot, des 2 dernières années
- la nature et le montant des travaux éventuellement votés par la copropriété
et non encore exécutés.
- l'échéancier des appels de fonds concernant ces travaux
- les procès-verbaux des deux dernières assemblées générales
- le dernier budget prévisionnel voté.
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4 : l’engagement du propriétaire de vendre le bien sans hypothèque
L’inscription d’une hypothèque sur un bien mis en vente
ne constitue pas un obstacle à la vente,
dans la mesure où, bien sûr, le montant de l’hypothèque ne dépasse pas le prix de vente
En cas d’inscription d’une hypothèque sur le bien mis en vente, il faut s’assurer que le montant de l’hypothèque ne dépasse pas le prix de vente et :
- soit obtenir du vendeur qu’il rembourse son créancier. Dans ce cas, l’hypothèque est radiée
- soit prendre en charge la dette garantie par l’hypothèque. Dans ce cas, le prix de vente tient compte de cette prise en charge.
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5. Le certificat d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme est indispensable au bon déroulement de l’acquisition. Il précise :
- Les règles d’urbanisme applicables au terrain
- Les servitudes administratives qui pèse éventuellement sur le logement ou le terrain
projet d’expropriation
classement dans un secteur protégé
alignement
interdiction de construire
périmètre de rénovation
hauteurs maximales des constructions
etc.
- La liste des taxes et participations financières applicables au terrain
- Les équipements publics existants ou prévisibles dans un proche avenir, uniquement s’il s’agit d’un certificat d’urbanisme opérationnel.
Le certificat d’urbanisme d’information ou certificat d’urbanisme simplifié concerne l’achat d’un logement où aucune modification de l’aspect extérieur n’est envisagée.
Le contenu du certificat d’urbanisme simplifié est garanti pendant 18 mois.
Il ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain.
Le certificat d’urbanisme opérationnel ou certificat d’urbanisme détaillé est à exiger si vous envisagez de
restaurer un logement ancien ou de faire construire une maison.
Le certificat d’urbanisme opérationnel indique si votre projet de construction ou de modification de l’aspect extérieur est envisageable ou non
Il engage l’administration sous réserve des règles concernant la sécurité et la salubrité publique.
Il n’est valable que 18 mois, mais il est renouvelable pour une année supplémentaire
En cas d'achat dans un lotissement :
Se faire communiquer :
- le permis d’aménager ou le certificat de non-opposition à la déclaration préalable
- le cahier des charges et
- le cas échéant, le règlement de lotissement
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6. Les servitudes privées
Les servitudes privées grèvent le terrain et le logement Au profit d’un autre propriétaire :
- mitoyenneté des murs et clôtures,
- droit de passage et de puisage, etc.
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7. Dossier de diagnostic technique
Le dossier de diagnostic technique, doit, depuis le 1er novembre 2007, être annexé à la promesse de vente ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte authentique de vente.
Le dossier de diagnostic technique regroupe plusieurs états ou constats :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- l’état de l’installation intérieure de gaz du logement (si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans)
- l’état de l’installation intérieure d’électricité du logement (si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans)
- l’état parasitaire relatif à la présence de termites dans certaines zones géographiques ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral
- un constat de risque d’exposition au plomb si le logement est situé dans un immeuble construit avant le 1er janvier 1949 (CREP)
- Un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, si le logement a fait l’objet d’un permis de construire avant le 1er juillet 1997
- Un état des risques naturels et technologiques si le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans une zone de sismicité définie par décret
- L’état de l’installation d’assainissement non collectif, à compter du 1er janvier 2013, en cas de vente d’une maison ou d’un immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.
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8. Les contrats d’assurance souscrits pour le logement
L’assurance « dommages-ouvrage »
Toute personne qui fait construire une maison ou qui effectue des travaux importants dans un logement doit souscrire une assurance « dommages-ouvrage » avant l’ouverture du chantier.
La garantie dommages-ouvrage couvre le paiement des réparations des désordres, apparaissant pendant les 10 ans qui suivent la date de réception de la construction,
- qui compromettent la solidité de l’ouvrage et des éléments d’équipements indissociables ou
- qui rendent le logement impropre à sa destination
Si le logement que vous envisagez d’acheter est une maison que le vendeur a fait construire en tant que maître d’ouvrage il y a moins de 10 ans, il faut vérifier que l’acte de vente précise :
- le numéro de contrat d’assurance,
- les coordonnées de l’assureur et
- la date de réception des travaux,
et vérifier que les corps d’état intervenus sur le chantier ont bien souscrit une assurance couvrant la responsabilité professionnelle en cas de défaut de construction ou de malfaçon.
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9. La date de signature du contrat de vente
Devant notaire (et la date de remise des clefs ou livraison du logement)
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10. Le coût global de l’acquisition
Le coût global de l’acquisition et les modalités de paiement, en précisant le montant :
- du prix de vente du logement (neuf : TVA incluse)
- des droits de mutation
- des honoraires de notaire
- des honoraires de l’agent immobilier (ce qu’ils recouvrent et à qui incombe le paiement de ces honoraires)
En cas de vente d’un logement neuf, l’agent immobilier précise si le prix de vente est
- ferme et définitif
- ou révisable, selon quel indice et quelle date
Michel Deckers est l'Agence Immobilière située au Port de Bormes-les-Mimosas. Michel Deckers s'occupe uniquement de la vente de maison et appartement à Bormes-les-Mimosas et au Lavandou. L'agence est ouverte tous les jours de la semaine. Le Dimanche, uniquement sur rendez-vous. Contactez Michel Deckers directement sur son GSM/Portable (+33) 06 33 32 98 35