5/ Acheter un bien ? Via un crédit relais Qu’est-ce qu’un crédit relais ? Un crédit relais est une avance de la banque à un de ses clients, sur des fonds qu’il doit recevoir et qui permettront de rembourser cette avance. La forme la plus courante de crédit relais est le crédit relais immobilier. Ce crédit permet d’anticiper sur le produit de la vente d’un bien immobilier avant d’avoir encaissé les fonds et même avant que la vente soit effectivement réalisée. Quel en est le principe ? Vous mettez un bien à vendre, par exemple dans l'agence immobilière de Michel Deckers situé a Bormes-les-Mimosas, à un prix précisé dans le mandat que vous avez donné à l’agence immobilière de Michel Deckers. Avec le crédit relais, la banque vous fait dès maintenant une avance pour vous aider à acheter un autre bien via l'agence de Michel Deckers. Vous rembourserez cette avance quand le bien sera vendu par l'agence de Michel Deckers et au plus tard à une date d’échéance prévue dans le contrat. Ce crédit relais vient souvent s’ajouter à un crédit immobilier classique pour financer la nouvelle acquisition que vous aurez fait chez Michel Deckers.
Le prêt relais alternatif, c'est simple, c'est souple !
Le fonctionnement des prêts alternatifs est simple :
- l’éventail de la durée du prêt est très large (de la courte durée à la longue durée),
- l'allongement du prêt est possible,
- le crédit peut être à taux variable ou à taux fixe. Le taux variable permet le passage au taux fixe. En cas de variation des taux, la répercussion se fait en priorité sur la durée, mais l’allongement du prêt est limité,
- une réduction en fonction de la variation des taux d’intérêt est possible,
- un délai de deux ans pour vendre le logement à céder est accordé,
- le remboursement partiel n'entraîne aucune pénalité : au moment de la vente l’emprunteur rembourse une partie du crédit contracté,
- l’emprunteur peut effectuer un remboursement anticipé à tout moment, et sans frais,
- la mensualité de remboursement à verser est connue dès le départ par l’emprunteur,
- l'emprunteur, à partir du moment où cela ne modifie pas la durée initiale du prêt, peut moduler chaque année la mensualité de remboursement. Il peut, selon son choix, l’accroître ou la diminuer,
Le prêt relais, un ami qui vous veut du bien : Qu'est-ce que le prêt relais ? Le prêt relais porte bien son nom puisque cette formule de prêt est destinée à assurer un relais. La banque ou l’établissement financier fait le relais entre l’acquisition du nouveau logement et la vente de l’ancien en mettant à disposition de l’emprunteur un prêt destiné à constituer tout ou partie de l’apport personnel nécessaire à l’achat du nouveau logement. Ce prêt, le prêt-relais, qui finance l’acquisition du nouveau logement, est remboursé par le produit de la vente de l’ancien logement. Combien de temps dur le relais ? La durée du prêt relais est généralement d’un ou deux ans, mais il peut durer exceptionnellement 3 ans. La durée de vie du prêt relais est limitée, et dépasser le délai de vente consenti par le prêteur revient cher à l'emprunteur
Le montant du prêt relais : D’un établissement à l’autre, le montant du prêt relais varie. D’ailleurs, le montant du prêt varie aussi au sein d’un même établissement en fonction du dossier de l’emprunteur. Globalement, le montant du prêt relais représente 60 à 80 % de la valeur, non pas du bien à acheter, mais du bien à vendre. Quand il est jumelé à un crédit immobilier servant au financement du nouveau logement, par exemple, le montant du prêt relais peut atteindre 100% de la valeur du bien immobilier à vendre : la plupart du temps, seule la présentation d'une promesse ou d'un compromis de vente permet d'obtenir une avance de 100%. Les variations donnent raison à la négociation : l’emprunteur doit négocier le montant de son prêt relais avec le prêteur
Un grand écart entre les taux : Chez le prêt relais, il n’y a pas que le montant du crédit qui varie. Le taux du crédit varie aussi énormément d’un établissement à l’autre (les taux sont aux alentours d’à peine plus de 4% pour le taux de crédit le plus bas et de près de 7% pour le taux le plus haut). Cet écart entre les taux de crédit dépendent-ils également du dossier de l’emprunteur ? Oui, les taux dépendent des dossiers. Les taux les plus bas correspondent aux prêts relais couplés à des prêts principaux finançant le logement à acquérir. Les taux de crédit les plus élevés correspondent quant à eux aux prêts relais distribués seuls
Le remboursement du prêt relais : les bons comptes font les bons amis ! Le prêt relais, aussi appelé « prêt achat-revente » pour des raisons désormais évidentes, est remboursé par le produit de la vente du premier logement, mais comment se passe le remboursement ? L’établissement prêteur propose deux formules de remboursement : la franchise totale et la franchise partielle. Dans le cas de la franchise totale, le paiement des intérêts et des frais d’assurances intervient au même moment que le remboursement du capital, c’est-à-dire à la fin du prêt. Avantage pour l’emprunteur : il ne paie rien pendant toute la durée du prêt. Être libéré de tout paiement pendant toute la durée du prêt, voilà ce que l’on appelle la tentation ! Mais la franchise totale n’est pas la meilleure solution dans le domaine du prêt
La franchise partielle, c'est plus avantageux ! La franchise totale n’est pas la formule la plus avantageuse financièrement puisque, en fin de compte, quand l’emprunteur doit rembourser à l’issue du prêt, il doit supporter la capitalisation des intérêts pendant toute la durée du prêt. Dans le cas de la franchise partielle, il n’y a pas de capitalisation des intérêts sur toute la durée du prêt puisque l’emprunteur paie mensuellement les intérêts. L’emprunteur n’a donc pas à payer le coût de la capitalisation des intérêts, ce qui rend la formule de la franchise partielle financièrement plus intéressante que celle de la franchise totale !
Le remboursement anticipé du prêt relais : pas de pénalités ! Le remboursement du prêt relais est généralement possible par anticipation, dès la vente de l’ancien logement. Si le remboursement anticipé est synonyme d’indemnités de remboursement anticipé, il est généralement, dans le cas du prêt relais, sans pénalités. Mais, en cas de prêt soldé avant les mois mis à disposition par l’établissement financier, il peut tout de même y avoir pénalités de remboursement anticipé. Les pénalités éventuelles devant être convenues, l’emprunteur doit se référer à son contrat de prêt relais pour savoir s’il est dispensé ou non d’indemnités à payer en cas de remboursement anticipé
Le prêt relais : avec ou sans hypothèque ? Aucun prêt ne se faisant sans garanties, des garanties sont demandées pour le prêt relais. Selon les dossiers présentés, et selon les banques ou les établissements financiers, les garanties demandées ne sont pas les mêmes. La question qui refroidit l'emprunteur est la question de l'hypothèque. Pour les emprunteurs les plus chanceux, il y a dispense d’hypothèque. Ensuite, sur l'échelle de la chance en matière d'emprunt, la promesse d’hypothèque prend la deuxième place. Enfin, en cas de pénurie de trèfles à quatre feuilles, de déficit de fers à cheval et de manque de pattes de lapin, il y a l’hypothèque du bien à vendre (en cas de prêt relais jumelé à un prêt principal, la prise d'hypothèque peut même concerner le logement à vendre et le logement acquis). Quand il y a prise d’hypothèque, il est plus intéressant pour l’emprunteur qu’elle concerne le logement acheté plutôt que le logement à vendre. Pourquoi ? Parce que dans le cas d’une hypothèque prise sur le logement à vendre, l’hypothèque doit être levée au moment de la vente. La prise d'hypothèque sur le logement à vendre entraîne donc des frais de mainlevée, et ces frais doivent être pris en charge par l’emprunteur. En revanche, dans le cas d’un logement acheté supportant l’hypothèque, l’hypothèque s’éteint d’elle-même au terme du prêt principal. Il n’y a donc pas de frais pour l’emprunteur
Prêt relais : place aux formules alternatives ! La tendance étant à « l’alter », n’y a-t-il pas d’alternative au prêt relais classique ? Si ! De nouvelles formules de crédit sont apparues. Elles s’adressent aux personnes devant recourir à un emprunt pour financer une partie du nouveau logement acheté. La formule alternative consiste en des crédits globaux qui couvrent 100% du prix de l'acquisition envisagée par l'emprunteur, commission d’agence comprise (et, éventuellement, frais notariés inclus). Plusieurs établissements financiers spécialisés proposent ce type de prêt
Michel Deckers est l'Agence Immobilière située au Port de Bormes-les-Mimosas. Michel Deckers s'occupe uniquement de la vente de maison et appartement à Bormes-les-Mimosas et au Lavandou. L'agence est ouverte tous les jours de la semaine. Le Dimanche, uniquement sur rendez-vous. Contactez Michel Deckers directement sur son GSM/Portable (+33) 06 33 32 98 35