F.A.Q 104: Peut-on acheter un bien immobilier occupé ou loué?

Acheter un bien occupé consiste à acquérir un logement en cours de location. L’achat occupé est d’autant plus intéressant que le coût du bien est largement inférieur au prix du marché.

A noter, le propriétaire vendeur doit aviser le locataire de sa décision de vendre le logement au moins 6 mois avant la fin du bail.

Acheter un bien occupé présente plusieurs avantages :

Décote sur le prix de vente pouvant aller jusqu’à 40% du prix du marché

Perception de loyers dès l’achat, dans le cadre d’un investissement locatif

Rendement locatif intéressant s’il est supérieur au taux d’intérêt du prêt immobilier contracté pour l’achat du bien

Plus-value équivalente à la décote en cas de revente du logement une fois celui-ci libéré

Acheter un bien occupé, prix

Acheter un bien occupé permet de bénéficier d’une décote sur le prix du marché immobilier se situant aujourd’hui entre 15 et 25% en raison de la crise. S’il s’agit d’un bien soumis à la loi de 1948, la décote peu aller jusqu’à 40% !

A noter que la décote, contrepartie d’une jouissance différée, est établie en fonction de :

La durée restante du bail (environ 1% de décote par année de bail restant à courir)

L’âge et l’état de santé du locataire (les plus de 70 ans et les handicapés, protégés par la loi 1948, bénéficient d’une possibilité de maintien dans le logement)

Acheter un bien occupé, droit de préemption

Si vous souhaitez acheter un bien occupé, sachez que le locataire dispose d’un droit de préemption, qui, s’il souhaite acquérir le logement qu’il occupe, lui donne la priorité sur tout autre acquéreur. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter du début du préavis légal pour se décider. Après confirmation de son acceptation de se porter acquéreur, il a 2 mois pour signer l’acte (4 mois s'il sollicite un prêt).



Droit de préemption

La loi du 6 juillet 1989 permet au locataire d’acheter prioritairement le logement qu’il occupe lorsque le propriétaire bailleur décide la vente de ce bien. Le domaine d’application du droit de préemption obéit à des règles strictes

Location et droit de préemption

Dans le cas d’une location, le propriétaire bailleur qui souhaite vendre son bien immobilier libre d’occupation est tenu de respecter le droit de préemption légal dont bénéficie son locataire. Dans ce cas, le propriétaire doit notifier son projet de vente à son locataire 6 mois avant la fin du bail. Ce dernier a en effet la priorité sur tous les autres acquéreurs potentiels. Le congé pour vente en fin de bail délivré par le propriétaire doit reproduire une partie de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui énonce les modalités de ce droit de préemption. Il y doit y mentionner le prix et les conditions de la vente au bénéfice du locataire. Ce dernier dispose alors d’un délai de 2 mois à compter de la notification pour exercer, s’il le souhaite, son droit de préemption et acheter le logement. Passé ce délai, le propriétaire pourra proposer le logement à tout autre acquéreur.
Si le propriétaire souhaite vendre son logement à un autre acquéreur tout y en maintenant son locataire, ce dernier ne bénéficie d’aucun droit de préemption. Le propriétaire bailleur est libre de vendre son bien occupé à tout moment du bail.

Droit de préemption, définition

Le droit de préemption (ou droit de préférence) est un droit légal ou contractuel accordé à certaines personnes privées (locataire, fermier, indivisaire, Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural…) ou publiques (collectivités territoriales, mairies…) d'acquérir un bien par priorité à toute autre personne, lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre. Ainsi, le droit de préemption résulte, soit de la loi, soit d’un contrat passé entre les intéressés. Le droit de préemption s’applique aux contrats de location conclus pour une durée minimum de :

3 ans si le bailleur est une personne physique

6 ans s’il est une personne morale (par exemple SCI)

Le droit de préemption du locataire n’est pas applicable sur les contrats de location dits d’exception (locations à caractère saisonnier, locations meublées, locations à vocation sociale…)



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