7/ Les FRAIS supplémentaires à votre charge (Frais de Notaire)
Les Frais de Notaires
Toute acquisition d'immeuble donne lieu à des frais qui viennent s'ajouter au prix d'achat. Il s'agit des honoraires du notaire ou émoluments, des frais liés aux formalités à accomplir et des droits de mutation (droits fiscaux reversés par le notaire au Trésor public). Le notaire est en droit de réclamer le jour de la signature de la vente, une provision destinée à couvrir les frais, droits et émoluments liés à l'opération. Le notaire se réfère à des barèmes de frais préétablis. Les sommes versées en trop seront restituées lors de l'établissement du décompte définitif qui doit faire l'objet d'une note détaillée ( généralement plusieurs semaines voire plusieurs mois après la signature de l'acte de vente). Les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur.
Les honoraires du notaire
Cette rémunération est fixée en pourcentage du prix de vente d'après un barème national qui garantit des coûts identiques pour l’ensemble de la population sur tout le territoire national (décret du 8 mars 1978). En cas d'acquisition d'un logement neuf dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement, les émoluments du notaire sont réduits. Il est appliqué les taux d'une des deux séries S1 ou S2, multipliés par un coefficient propre à chaque type d'acte. Il faudra ajouter une TVA à 19,6% sur le montant HT obtenu.
Les droits de mutation
Une grande partie des frais d'achat correspondent à des droits fiscaux. Les notaires sont chargés de recouvrer ces taxes et de les reverser au Trésor public. Le montant de ces taxes varie selon que le logement acquis a plus ou moins de 5 ans. Ces droits de mutation sont à la charge de l'acquéreur.
Logement de plus de 5 ans
Les droits de mutation sont fixés à 5,09% du prix de vente qui se décompose de la façon suivante :
- 0,20% : taxe perçue au profit de l'état,
- 3,60% : taxe départementale,
- 0,09% : frais d'assiette correspondant à 2,5% du montant de la taxe départementale,
- 1,20% : taxe communale.
Les taux des droits d'enregistrement s'appliquent sur le prix indiqué dans l'acte de vente. Si le vendeur laisse des équipements qui font corps avec le logement (bibliothèque murale, cuisine équipée, dressing...), il est judicieux de les lister dans l'avant contrat. De cette façon, ces équipements inventoriés et évalués distinctement du logement n'entreront pas en compte dans le calcul des droits de mutation.
Logement de moins de 5 ans§
Les logements récents regroupent les logements de moins de 5 ans, les constructions en cours, les logements achevés depuis moins de 5 ans et non encore vendus. Ces logements bénéficient d'une taxation réduite qui représentent entre 2 et 4% du prix de vente. En contrepartie, la vente d'un logement neuf ou récent est soumise à
La répartition des frais annexes
Les charges et travaux de copropriété
En copropriété, le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes est voté chaque année en assemblée générale par les copropriétaires et cela pour l'année à venir. Les copropriétaires paient donc par avance, chaque trimestre un quart de ce budget, suite à l'appel de charge effectué par le syndic. Le vendeur paiera toutes les charges et les travaux qui ont fait l'objet d'un appel de fonds par le syndic jusqu'à la vente du logement. peu importe que les travaux aient été ou non réalisés. les charges provisionnelles du trimestre en cours incombent au vendeur.
L'acquéreur et le vendeur peuvent convenir d'un arrangement et d'une nouvelle répartition qui sera un élément de négociation dans le prix. Pour exemples, les charges du trimestre en cours seront réparties entre l'acquéreur et le vendeur , le vendeur conservera à sa charge les travaux décidés par une assemblée générale antérieure même si l'appel de fonds est lancé après la vente, le vendeur peut décider de prendre en charge l'intégralité du coût d'un ravalement.
Le partage des impôts locaux§
Pour le fisc, la taxe d'habitation est due par celui qui occupait le logement au 1er janvier, la taxe de l'année en cours reste donc à la charge du vendeur.
La taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année. Les actes de vente prévoient presque toujours une répartition prorata temporis de la taxe foncière entre vendeur et acheteur. lorsque le vendeur reçoit l'avis de recouvrement pour l'année en cours, il la communique au notaire qui réclame à l'acheteur le prorata à sa charge (exp. 5/12ème si la vente a été signée le 1er juin).
Exemple concret
Michel & Linda achètent un appartement de trois pièces (2 chambres) via l’agence immobilière de Michel Deckers à Bormes-les-Mimosas. Cet appartement date des années 1980 pour un montant de 250.000 €. Dans notre exemple, Michel et Linda devront établir à leur notaire un chèque d’un montant de 17.132 € se décomposant comme suit :
Les émoluments proportionnels Fixés par décret, ils rémunèrent le travail de conseil et de rédaction du notaire. Ils sont identiques chez tous les notaires. 2.391 € HT
Les émoluments de formalités Ils sont fixes et rémunèrent les démarches effectuées par les notaires. (Estimation) 750 €
Rémunération du Notaire 3.141 €
Les droits et taxes • Versés au trésor public par le notaire pour le compte de son client au moment de la publication de l'acte à la conservation des hypothèques. (taxe départementale : 3,60% ; taxe communale : 1,20% ; 2,50% sur la taxe départementale) 12.725 €
TVA de 19,6 % sur ses émoluments 616 €
• Le salaire du conservateur versé lors des formalités de publicité foncière effectuées à la conservation des hypothèques. 250 €
TOTAL = 13.591 €